Lokalet e shoqatës së pronarëve të shtëpive. Lokalet jo-rezidenciale në një shoqatë të pronarëve të shtëpive. Si duhet të jenë ambientet e organizatës?
Pronë e përbashkët konsiderohet ajo që përdoret për shërbimin e dy ose më shumë ambienteve.
Prona e përbashkët e banorëve të ndërtesave të banimit përfshin:
- ashensore, korridore, shkallët, bodrume dhe papafingo;
- ambiente të ndara për plotësimin e nevojave sociale dhe shtëpiake;
- inxhinieri dhe pajisje teknike të vendosura brenda dhe jashtë ambienteve;
- çatitë dhe rrethojat teknike;
- zonë lokale.
Referenca! Me kalimin e kohës, nëpërmjet përdorimit të kontributeve të synuara nga qytetarët dhe jo anëtarët e partneritetit, objekte të reja të pronës publike të përbashkët, për shembull, një kënd sporti ose lojërash për fëmijë, mund të krijohen në ndërtesën e apartamenteve. Vendimi për krijimin e një prone të re merret në një takim të anëtarëve të HOA.
Përgjegjësitë për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët
Për të përmbushur përgjegjësitë për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët, pronarët e pronave mund të bëhen anëtarë të HOA ose duhet të lidhin një marrëveshje me shoqatën e pronarëve të shtëpive, në bazë të së cilës organizatës i delegohen të gjitha të drejtat për të kryer veprime të tilla.
Në marrëveshje thuhet se barra financiare për mbajtjen e pronës së përbashkët është e pronarëve, pavarësisht anëtarësimit të tyre në HOA, në përpjesëtim me pjesën e pronësisë.
Qytetarët që nuk janë anëtarë të ortakërisë ngarkohen vetëm për mirëmbajtjen e pronës. Jo anëtarëve të HOA nuk u kërkohet të paguajnë fatura për blerjen e pronës së re ose shërbime shtesë, për shembull, sigurinë e një oborri ose parkingu.
Shuma e pagesës përcaktohet nga vlerësimi i të ardhurave/shpenzimeve, i cili miratohet në mbledhjen e përgjithshme. Sipas Rregullave të miratuara nga Qeveria e Federatës Ruse nr. 491, shuma e pagesave të rregullta përcaktohet nga mbledhja e përgjithshme dhe është e detyrueshme për të gjithë.
Në fushën e veprimtarive shërbyese pronë e përbashkët, HOA kryen punën e mëposhtme:
- përfaqëson interesat e pronarëve;
- kryen punë në kuadër të statutit;
- lidh kontrata me organizatat e mirëmbajtjes dhe riparimit;
- kontrollon zbatimin e klauzolave të përcaktuara në kontratat e lidhura;
- zgjedh kompanitë e shërbimeve dhe furnizimit të burimeve;
- pranon kontribute dhe pagesa për shërbimet komunale;
- transferon fondet sipas kontratave;
- bën pagesa të detyrueshme;
- përcakton vlerësimin dhe rregullsinë e pagesave nga pronarët;
- kërkon pagesë në kohë;
- kryen sigurimin e përgjithshëm të pasurisë.
Mirëmbajtja e pronës së përbashkët: çfarë përfshin?
Sipas nenit 151 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, Vetë prona e shoqërisë është pasuri e luajtshme dhe e paluajtshme e vendosur brenda dhe jashtë shtëpisë:
HOA ka të drejtë të fitojë pronë në kurriz të tarifave të anëtarësimit nëse një blerje e tillë kryhet për të arritur qëllimet statutore të organizatës.
Kushtojini vëmendje! Ortakëria nuk ka aftësinë të tjetërsojë, dhe, për rrjedhojë, të fitojë pronë të përbashkët. Sidoqoftë, me vendim të mbledhjes së përgjithshme, një pronë e tillë mund t'i transferohet partneritetit për përdorim.
Çdo blerje e pasurisë së luajtshme të re nga HOA regjistrohet në regjistrimet kontabël dhe ka mbështetje dhe konfirmim dokumentar (çeku, marrëveshje, etj.). Pronësia e pasuri të paluajtshme regjistrohet në dokumentet përkatëse të titullit, ku pronari është caktuar si ortakëri.
HOA mund të marrë në dispozicion të saj pronën që u përkiste pronarëve, por për përdorim për qëllime të ndryshme nga vendbanimi. Për shembull, këto mund të jenë ambiente të ndryshme jo-banesore në katin përdhes, të cilat përdoreshin për rregullimin e dyqaneve, farmacive, studiove etj.
Dhoma e bordit
Lokalet në të cilat bordi dhe personeli i mirëmbajtjes kryejnë punën e tyre mund të ndahen nga një pjesë e pronësisë së përbashkët. Ky vendim merret nga të gjithë pronarët. Mund te ndahet nje siperfaqe ne korridor, bodrum, kati teknik ose mund te blihet dhomë të veçantë në shtëpi në kurriz të anëtarëve të HOA.
Lokalet duhet të kenë akses në rrjetet elektrike dhe të ngrohjes, si dhe objekte për ruajtjen e dokumentacionit(kontratat, pasqyrat financiare), dhe në varësi të disponueshmërisë arkë për pranimin e kontributeve dhe pagesave - një sistem sigurie.
Marrëdhëniet ndërmjet pronarëve të objekteve jorezidenciale dhe partneritetit
Kompleksiteti i marrëdhënies midis HOA-ve dhe pronarëve të ambienteve jorezidenciale qëndron në disa kontradikta të përfshira në rregullore.
Nga njëra anë, Kodi i Strehimit përcakton të drejtën e pronësisë së përbashkët të ambienteve jorezidenciale. Nga ana tjetër, në Rezolutën e Forcave të Armatosura të Federatës Ruse N3020-1 "Për përcaktimin e pronave shtetërore" të vitit 1991. , Dekreti i Presidentit të Federatës Ruse Nr. 2284 i 24 dhjetorit 1993 dhe në Dekretin e Presidentit të Federatës Ruse Nr. 1535 të 22 korrikut 1994. , thuhet se ambiente të tilla kalojnë në pronësi të administratës së lokalitetit dhe mund të privatizohen.
Shpesh, ambiente të tilla nuk mund të ndahen nga prona e përbashkët, pasi ato shpesh përmbajnë komunikime dhe pajisje inxhinierike, puna e të cilit ka për qëllim mirëmbajtjen e shtëpisë. Mbyllja e aksesit falas në to për punë rutinë ose urgjente mund të bëhet objekt i një mosmarrëveshjeje midis HOA dhe pronarit.
Shumë pikëpyetje lindin edhe për pjesëmarrjen e pronarëve të ambienteve jorezidenciale në kostot e përgjithshme të mirëmbajtjes së tij. Në këtë rast, pronari i ambienteve jorezidenciale duhet të nënshkruajë një marrëveshje me HOA për të drejtën për të ndarë pjesëmarrjen në përdorim dhe shpenzimet ose për administrimin e pronës së përbashkët.
Kodi i Banesave në këtë kuptim i detyron të gjithë pronarët e objekteve rezidenciale dhe jobanesore, pavarësisht nëse përdorin pronën e përbashkët apo jo, të mbajnë barrë të barabartë për mirëmbajtjen e pasurive të paluajtshme.
Referenca! Shuma e pagesës për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët mund të përcaktohet në një mbledhje të përgjithshme. Mund të jetë ose në përpjesëtim me pjesën e secilit pronar, ose të ketë një koeficient në rritje në raport me pronarët e ambienteve jorezidenciale.
Përfundimi i një marrëveshjeje
Marrëveshja ndërmjet HOA-së dhe pronarit të ambienteve jorezidenciale ka një formë paksa të ndryshme nga ajo e lidhur ndërmjet partneritetit dhe pronarit të ambienteve të banimit që nuk është anëtar i HOA.
Kontrata duhet të përmbajë klauzolat e mëposhtme të detyrueshme:
- transferimi i pronës në pronësi të përbashkët;
- listën e shërbimeve të ofruara që synojnë ruajtjen e pronës së përbashkët;
- përcaktimi i kostos së mirëmbajtjes së një shtëpie.
Kontrata duhet të tregojë qartë pikat e mëposhtme:
Si të regjistroni ambientet jorezidenciale si pronë e HOA?
Siç është përmendur tashmë, një partneritet mund të veprojë si pronar i pasurive të paluajtshme, përfshirë lokalet jo-rezidenciale, por vetëm nëse i ka fituar ato si rezultat i një akti dhurimi, blerjeje dhe veprimesh të ngjashme të përshkruara nga Kodi Civil i Federatës Ruse. .
Si mund të bëhet një HOA pronar i pronës së përbashkët, edhe nëse është jorezidenciale? Në këtë rast, vetëm një mbledhje e të gjithë pronarëve të pronës së përbashkët mund të marrë një vendim për shitjen e kësaj prone tek HOA. Të gjitha marrëdhëniet midis pronarëve, pavarësisht nga pjesëmarrja e tyre në HOA, janë të rregulluara ligjet federale, Kodi i Strehimit dhe Dekretet e Qeverisë.
Për të shmangur fërkimet dhe paditë, çdo transaksion nga HOA duhet të kryhet me miratimin e pronarëve. Marrëdhëniet me pronarët e objekteve jorezidenciale vendosen në bazë të marrëveshjeve të lidhura për sigurimin shërbimet komunale dhe pjesëmarrja në mirëmbajtjen e pronës së përbashkët.
Nëse gjeni një gabim, ju lutemi theksoni një pjesë të tekstit dhe klikoni Ctrl+Enter.
1. Ne kemi një HOA në shtëpinë tonë ata zënë ambiente jo-banesore që i përkasin pallatit, me hyrje të veçantë nga rruga. Në këtë dhomë nuk ka matës uji, drita apo ngrohje të instaluar. Rezulton se për shfrytëzimin e këtij ambienti paguajnë pronarët e kompleksit të apartamenteve. A është kjo e ligjshme?
1.1. E dashur Elena, nuk ka gjasa të jetë kështu, pasi ekzistojnë standarde të miratuara për konsumin e energjisë elektrike/ujit jo vetëm për qytetarët në mungesë të pajisjeve matëse, por edhe për personat juridikë, që është HOA. Nëse ata paguajnë fatura të veçanta për ambientet e tyre në shtëpinë tuaj, atëherë gjithçka është e ligjshme. Ata thjesht paguajnë jo sipas leximeve të njehsorëve, por sipas standardeve të konsumit të ujit të përcaktuara për personat juridikë. Sa i përket rrymës, dyshoj se nuk kanë matës, pasi kjo është një nga pjesët më të shtrenjta të faturave të shërbimeve për organizatat. Por edhe nëse po, parimi është i njëjtë - sipas standardeve. Ngrohja paguhet jo në bazë të standardeve/leximeve të njehsorëve, por në bazë të sipërfaqes së dhomës - në thelb (matësit janë të rrallë për ngrohje edhe në ndërtesa të reja, megjithëse janë të disponueshëm për përdorim).
Por nëse ata nuk paguajnë asnjë faturë, atëherë, natyrisht, rezulton pikërisht ashtu siç mendoni - në mënyrë të paligjshme. Së pari, ju duhet të sqaroni këtë informacion - nëse organizata paguan faturat për furnizimin me energji elektrike / ujë dhe ngrohje.
Nëse jo, shkruani një apel kolektiv në zyrën e prokurorit.
Gjithe te mirat.
2. Heq mbulesën metalike mbi hyrje të ambientit jo banesor (bashkangjitur në fasadën e shtëpisë), lokalet janë në pronësi. Mbulesa e re metalike do të ngjitet në verandë dhe në gardhin e lozhës pa u ngjitur në murin e shtëpisë. A kam nevojë për miratim nga HOA për këtë?
2.1. Përshëndetje! Ju duhet të bini dakord për hartimin e tendës së re jo vetëm me TZ, por edhe me Komitetin e Arkitekturës dhe Urbanistikës së administratës së qytetit, sepse Kjo është pronë e përbashkët e shtëpisë, për gjendjen, përfshirë. ndryshimi, i cili në për momentin HOA përgjigjet.
3. Jam pronar i nje ambienti banimi ne katin e 9-te. Ne kemi një shoqatë të pronarëve të shtëpive në shtëpinë tonë. Mbi mua është një monsard në një ndërtesë jo-rezidenciale dhe nuk ka asnjë komunikim atje. A mund të përplasen me mua dhe në çfarë kushtesh?
3.1. I dashur Mikhail Borisovich, komunikimet inxhinierike janë pronë e të gjithë pronarëve të apartamenteve në ndërtesën tuaj pa pëlqimin e të gjithë pronarëve, nuk lejohet asnjë ndërhyrje në komunikimet inxhinierike, përveç kësaj, zhvillimi i një projekti;
4. Jam pronar i lokalit jo banesor ne përdhese që nga viti 2014.. Shtëpia e ndërtuar në vitin 2011 nga një zhvillues privat, i paligjshëm, nuk është pranuar ende në bilanc nga mbajtësit e burimeve. HOA ka kërkuar shlyerjen e borxhit që nga viti 2011. Unë nuk jam anëtar i HOA. Dhe sot u ndërpre furnizimi me energji elektrike. A ka të drejtë HOA ta bëjë këtë dhe ku të ankohet?
4.1. Mirëdita
Pavarësisht nga anëtarësimi juaj në HOA, ju kërkohet të përballoni kostot e mbajtjes së pronës së përbashkët ndërtesë apartamentesh.
Për t'iu përgjigjur pyetjes suaj në mënyrë më të detajuar. Ju duhet të zgjidhni dokumentet tuaja për ambientet dhe të njiheni me vendimin e HOA për të fikur energjinë elektrike.
Na kontaktoni për një konsultim personal.
5. Jam pronar i ambjenteve jo-banesore ne bodrumin e nje pallati. Dhoma ka ngritës/“shtretër” për furnizim me ujë të ngrohtë dhe të ftohtë. Aktualisht, disa nga pikat e kullimit janë të vendosura në ambientet e mia, qasja në to ofrohet gjithmonë për punonjësit e HOA-së, nëse është e nevojshme. HOA kërkon që unë të paguaj për punën e kontraktorit të saj për të zhvendosur pikat e kullimit në bodrumin e përbashkët, d.m.th. kjo përfshin zëvendësimin dhe rigjurmimin e tubave, muret e shpimit, etj. Kush duhet të paguajë për këtë punë?
5.1. Tubacionet kryesore të ujit janë pronë e përbashkët e pallateve të cilat pronarët i disponojnë sipas gjykimit të tyre... Nëse duan ta nxjerrin, le ta nxjerrin.. Mund t'u ofroni pagesën e qirasë së hapësirës që kanë prona e zënë në ambientet tuaja...
6. Kryetari i HOA nuk lëshon vërtetim për t'i dorëzuar organizatës prodhuese Lenenergo për marrjen e këtyre shërbimeve për lidhjen e ambienteve jorezidenciale, duke cituar mungesën e kapacitetet e kërkuara në GRSC, por Lenenergo është gati të bjerë dakord mbi specifikimet dhe, pas një inspektimi nga një përfaqësues i Lenenergo, jep një përfundim mbi kapacitetin e mjaftueshëm.
6.1. Studioni dokumentet e HOA në lidhje me ankimimin e veprimeve/mosveprimeve të Kryetarit të HOA.
7. Kam ambjent (dyqan) jo banesor, shoqata e pronareve ka vendosur gardh dhe barriere. Klientët e dyqanit nuk mund të ngjiten me makinë.
7.1. Epo, nëse vendimi merret në një mbledhje të përgjithshme, atëherë gjithçka është e ligjshme.
7.2. Kur instaloni një pengesë, ajo automatikisht përfshin një ndalim të hyrjes falas në ambientet në pronësi të së drejtës së pronësisë, si dhe një kufizim për parkimin e makinave në zonën lokale.
Ndërkohë, ndalimi i hyrjes së pronarit dhe personave të tjerë në zonë lokale bie ndesh me legjislacionin aktual, pasi cenon të drejtat dhe interesat legjitime si të pronarit ashtu edhe të personave të tjerë për të pasur akses të papenguar në pronën e përbashkët, si dhe mundësitë e parkimit. automjeteve në çdo kohë të ditës në çdo vend të lirë në zonën lokale. Legjislacioni aktual nuk lejon bllokimin e aksesit në zonën lokale, përfshirë. dhe në bazë të vendimit të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ndërtesave të banimit.
Sa i përket vendimit të asamblesë së përgjithshme të pronarëve, edhe nëse nuk kundërshtohet apo shpallet i pavlefshëm, kjo nuk ka rëndësi, sepse në këtë fushë ekzistojnë akte juridike rregullatore që kanë fuqi juridike më të madhe.
Së pari ju duhet të paraqisni deklarata të justifikuara në Kodin Penal për prishjen e barrierave, dërgoni një ankesë në departamentin e strehimit. inspektimi dhe aplikimi në prokurori. Dhe nëse kjo nuk ju ndihmon, atëherë shkoni në gjykatë.
Nëse e keni të vështirë të formuloni një pyetje, telefononi telefonin me shumë linja pa pagesë 8 800 505-91-11 , një avokat do t'ju ndihmojë
Që nga 1 janari 2017, natyra e marrëdhënies midis organizatës që menaxhon kompleksin e apartamenteve (shoqata menaxheriale, shoqata e pronarëve të shtëpive, kompleksi rezidencial, kooperativa e banimit) dhe pronarit të ambienteve jorezidenciale ka ndryshuar.
Më parë, një pronar i tillë kishte dy mundësi për të marrë shërbime komunale: në mënyrë të përgjithshme nëpërmjet një kompanie administruese, shoqate të pronarëve të shtëpive, kompleksit rezidencial, kooperativës së strehimit ose sipas një marrëveshjeje me një organizatë të furnizimit me burime (RSO). Tani pronari është i detyruar të lidhë marrëveshje për furnizimin e burimeve drejtpërdrejt me RSO. Organizata që menaxhon ndërtesën e apartamenteve vepron si një lidhje lidhëse në këto marrëdhënie. Ajo nuk ofron më shërbime komunale për ambiente jo-rezidenciale, por në të njëjtën kohë ka edhe përgjegjësi të reja.
Tani MA, HOA, kompleksi rezidencial, kooperativa e banimit duhet:
- të njoftojë pronarin e objekteve jo-rezidenciale për nevojën për të lidhur marrëveshje me RSO dhe rioperatorin e MSW;
- transferimi i informacionit për pronarët e objekteve jorezidenciale në ndërtesën e apartamenteve tek RSO dhe rioperatori TKO.
Ndryshime të tilla në legjislacion u bënë me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse, datë 26 dhjetor 2016 Nr. 1498 "Për çështjet e ofrimit të shërbimeve komunale dhe mirëmbajtjes së pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh". Kjo rezolutë përfshinte përgjegjësitë e mësipërme në Rregullat për ofrimin e shërbimeve komunale për pronarët dhe përdoruesit e ambienteve në ndërtesat e banimit dhe ndërtesat e banimit, miratuar me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të datës 6 maj 2011 nr. 354 (në tekstin e mëtejmë: sipas rregullave nr. 354).
Shikoni një fragment të uebinarit për abonentët tanë me temën "Tranzicioni në kontrata direkte midis RSO dhe konsumatorit"
Kush duhet të vërë në punë dhe vulos IPU-në, e cila është e instaluar në ambientet jorezidenciale të pallatit?
Puna për vënien në funksion të IPU-së duhet të kryhet nga RSO.
Furnizimi ujë të ftohtë, ujë të nxehtë, energji termike, energji elektrike dhe gaz për ambiente jo banimi në një pallat apartamentesh, si dhe heqja ujërat e zeza ndodh në bazë të marrëveshjeve me RSO. Marrëveshje të tilla duhet të lidhen në përputhje me rregullat e legjislacionit për furnizimin me ujë, kanalizimet, furnizimin me energji elektrike, furnizimin me gaz dhe furnizimin me ngrohje. Kjo parashikohet në paragrafin 3 të paragrafit 7 të Rregullores nr. 354.
Miratuar me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të 29 korrikut 2013 Nr. 643 kontratë standarde furnizim me ujë të nxehtë. Klauzola 13 e marrëveshjes parasheh detyrimin e RSO që të autorizojë pajisjet matëse të ujit të ngrohtë (njësitë matëse) për funksionim. Klauzola 19 përcakton detyrimin për vulosjen e pajisjeve matëse.
- Ankesat për kompaninë administruese: ku mund të drejtohen banorët?
Çfarë lloj marrëveshjeje duhet të lidhë një shoqëri administruese me pronarin e ambienteve jorezidenciale?
Lloji i marrëveshjes kompani administruese me pronarin e ambienteve jorezidenciale varet nga mënyra e menaxhimit të ndërtesës së banesës. Nëse shtëpia menaxhohet nga KK, zbatohen të njëjtat rregulla; nëse HOA, kompleksi rezidencial, kooperativa e banimit janë të ndryshme.
Shikoni një fragment të uebinarit për abonentët tanë mbi këtë temë"Gabimet e zakonshme në komunikimin me banorët: praktikë, këshilla dhe shembuj"
Shtëpia menaxhohet nga UO
Shoqëria administruese lidh një marrëveshje për menaxhimin e pallatit me secilin pronar të ambienteve. Kushtet e marrëveshjes miratohen nga mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në shtëpi. Këto kushte janë të njëjta për të gjithë pronarët (Pjesa 1 e nenit 162 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).
Ligji nuk parashikon një marrëveshje të veçantë për pronarët e ambienteve jorezidenciale.
Në të njëjtën kohë, marrëveshja e menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh duhet të përmbajë dispozita që zbatohen në mënyrë specifike për pronarët e ambienteve jo-rezidenciale në ndërtesën e apartamenteve. Ekzistojnë dy dispozita të tilla të veçanta:
- detyrimi i pronarit për të lidhur me shkrim marrëveshjet e furnizimit me burime me organizatat e furnizimit me burime dhe një marrëveshje për ofrimin e shërbimeve për menaxhimin e MSW me operatorin rajonal;
- pasojat në rast se pronari nuk lidh kontrata.
Kjo kërkesë është parashikuar në paragrafin 14 të nënparagrafit "p" të paragrafit 31 dhe paragrafin 9 të nënparagrafit "k" të paragrafit 148(22) të rregullave nr.354.
Nëse marrëveshja juaj e menaxhimit të banesës nuk përmban këto dispozita, ia vlen t'i përfshini ato në tekst. Kjo do t'ju shpëtojë nga mosmarrëveshjet dhe keqkuptimet e panevojshme me pronarët. Ne mësojmë se si të shmangni problemet me hartimin e një kontrate.
Shtëpia menaxhohet nga një shoqatë e pronarëve të shtëpive, një kompleks banimi ose kooperativë banimi
Përgjigja në pyetjen nëse duhet të lidhni një marrëveshje me pronarin e lokaleve jorezidenciale varet nëse një pronar i tillë është anëtar i një shoqate banesash apo jo.
Nëse pronari nuk është një nga anëtarët e HOA, kompleksi i banesave, kooperativa e banesave, lidhni një marrëveshje me pronarin për ofrimin e shërbimeve për mirëmbajtjen dhe riparimet aktuale të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh (Pjesa 6 e nenit 155 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).
Nëse pronari është anëtar i një shoqate banesash, atëherë nuk ka nevojë për marrëveshje. Anëtarët e shoqatave të pronarëve të shtëpive, komplekseve të banimit, kooperativave të banimit bëjnë pagesa të detyrueshme për mirëmbajtjen dhe riparimet aktuale pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh në mënyrën e përcaktuar nga organet drejtuese të partneritetit ose kooperativës (pjesa 5 e nenit 155 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).
- Kontrata direkte me organizatat e furnizimit me burime dhe pagesa direkte për shërbimet komunale
Si të njoftoni pronarin e lokaleve jorezidenciale për nevojën për të lidhur kontrata me një organizatë furnizimi me burime
Ju jeni të detyruar të njoftoni pronarët e ambienteve jorezidenciale në ndërtesat e banimit për nevojën për të lidhur një sërë marrëveshjesh të reja. Bëjeni këtë sa më shpejt që të jetë e mundur. Edhe pse ligji nuk parashikon një afat njoftimi, nuk ka nevojë të hezitoni. Sa më shpejt të njoftoni pronarët, aq më i ulët është rreziku i pasojave negative.
- Marrëveshja e menaxhimit për një ndërtesë apartamentesh: kushtet thelbësore, procedura për përfundimin dhe përfundimin
Kujdes: Dështimi për të njoftuar pronarin e pronës mund të çojë në keqkuptime dhe mosmarrëveshje.
Nëse pronari nuk lidh kontrata të drejtpërdrejta me organizatat e furnizimit të burimeve, atëherë ata do të përcaktojnë vëllimin e burimeve të shërbimeve duke përdorur metodat e llogaritjes. Si rezultat, pronari do të paguajë më shumë sesa kishte planifikuar. Është e mundur që ai t'ju fajësojë për një mbipagesë të tillë. Në veçanti, pronari mund t'i referohet faktit që organizata që administron ndërtesën e apartamentit ka shkelur detyrimin e njoftimit. Kjo do të thotë se kjo organizatë është e detyruar të kompensojë humbjet në shumën e mbipagesës.
Praktika do të tregojë nëse gjykatat do të jenë në anën e pronarëve. Në të njëjtën kohë, vetë fakti i një mosmarrëveshjeje dhe keqkuptimi me pronarin mund të konsiderohet si pasojë negative.
Çfarë dokumentesh dhe informacionesh duhet të merrni nga pronari i ambienteve jorezidenciale?
Pronari i ambienteve jorezidenciale është i detyruar t'ju ofrojë një sërë dokumentesh dhe informacionesh. Ato janë të nevojshme për të menaxhuar denarë, kështu që është në interesin tuaj më të mirë t'i merrni ato në kohë.
Dokumentet që duhet të kërkohen nga pronari janë kopjet e marrëveshjeve të furnizimit me burime me RSO. Ju keni të drejtë të kërkoni një kopje të kontratës që nga momenti i lidhjes së saj (klauzola 18 e Rregullave Nr. 354). Por, ka shumë të ngjarë, ju nuk e dini kur saktësisht pronari ka lidhur një marrëveshje me RSO dhe nëse ai ka hyrë fare në një marrëveshje. Prandaj, ia vlen t'i dërgoni pronarit një kërkesë me formulimin: "Ju lutemi jepni kopje të të gjitha kontratave me organizatat e furnizimit me burime. Nëse marrëveshjet ende nuk janë lidhur, ju lutemi dorëzoni kopjet e tyre brenda 5 (pesë) ditëve nga data e lidhjes.”
Përveç kësaj, merrni dy grupe informacioni nga pronari.
- Vëllimet e burimeve të shërbimeve të konsumuara gjatë periudhës së faturimit sipas kontratave të furnizimit me burime. Pronarëve të ambienteve jorezidenciale u kërkohet të japin këto të dhëna në të njëjtën mënyrë dhe brenda afateve kohore të përcaktuara për dorëzimin e leximeve të IPU nga konsumatorët e shërbimeve komunale (klauzola 18 e Rregullave Nr. 354).
- Vëllimet e shërbimeve të menaxhimit të MSW të ofruara gjatë periudhës së faturimit sipas një marrëveshjeje me ricikluesin e MSW. Për të marrë këto të dhëna, ju lutemi dërgoni një kërkesë pronarit. Ai duhet të japë informacion brenda tre ditëve të punës (paragrafi 4, paragrafi 148(1) i Rregullores nr. 354).
Situata: çfarë të bëni nëse pronari i ambienteve jorezidenciale në një ndërtesë apartamentesh nuk transferon të dhëna për vëllimin e burimeve të shërbimeve të konsumuara tek autoriteti menaxhues, shoqata e pronarëve të shtëpive, kompleksi rezidencial, kooperativa e strehimit
Ju keni të drejtë të dërgoni një kërkesë me shkrim për informacion:
- pronari i ambienteve jorezidenciale (klauzola 18 e Rregullores Nr. 354);
- RSO përkatëse (nënklauzola "e(1)" klauzola 18 e Rregullave, e detyrueshme kur lidhni kontrata me organizatat e furnizimit me burime, miratuar me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të datës 14 shkurt 2012 nr. 124, në vijim referuar si Rregulla nr. 124).
RSO nuk duhet të marrë parasysh vëllimin e furnizimit të burimeve të shërbimeve për pronarët e objekteve jo-banesore në ndërtesat e banimit kur përcakton vëllimin e burimeve të shërbimeve për vendbanimet me ofruesin e shërbimeve komunale. Kjo përcaktohet nga paragrafi 21 i Rregullores Nr. 124.
- A mundet një organizatë administruese të ofrojë shërbime komunale përmes marrëveshjeve ndërmjetëse?
Si të transferoni informacionin për pronarët e objekteve jorezidenciale tek RSO dhe rioperatori i MSW
Ju kërkohet të jepni informacion në lidhje me pronarët e ambienteve jorezidenciale organizatave të furnizimit me burime që furnizojnë burimet e shërbimeve komunale në ndërtesat e banimit dhe operatorit rajonal për menaxhimin e mbetjeve të ngurta. Kjo është parashikuar në paragrafin 4 të paragrafit 6 dhe paragrafin 5 të paragrafit 148(1) të rregullores nr.354.
Për të përmbushur këtë detyrim, krijoni një mesazh që tregon:
- adresat e ndërtesave të banimit ku ndodhen ambiente jo-rezidenciale;
- lista e lokaleve;
- Emri i plotë ose emri i pronarëve të lokaleve.
Këshilla: Nëse keni informacion shtesë për pronarët, ju lutemi përfshini edhe në mesazh. Për shembull, numrat e telefonit ose kontaktet e tjera të pronarëve. Kjo do t'ju shpëtojë nga pyetjet e panevojshme nga RSO dhe regjistruesi i MSW.
Dërgoni mesazhin me postë, dorëzojeni atë në zyrën e adresuesit ose ia kaloni ndonjë personi tjetër në një mënyrë të përshtatshme. Gjëja kryesore është që metoda konfirmon faktin që adresuesi ka marrë informacionin.
Dërgojani këtë mesazh çdo marrësi një herë. Por nëse informacioni për pronarët e ambienteve jo-rezidenciale ndryshon, kompania administruese do të duhet të japë informacion të përditësuar.
A duhet që pronari i ambienteve jorezidenciale në një pallat që nuk është anëtar i HOA-së dhe të ketë një pagesë dhe për çfarë?
kontrata të veçanta dhe pika matëse ujësjellës kanalizime ngrohje elektrike.
3 përgjigje për një pyetje nga avokatët 9111.ru
“Neni 154. Struktura e pagesës për ambientet e banimit dhe shërbimet komunale
2. Pagesa për objektet e banimit dhe shërbimet komunale për pronarin e lokaleve në një pallat përfshin:
1) pagesa për mirëmbajtjen dhe riparimin e ambienteve të banimit, duke përfshirë pagesën për shërbimet dhe punën në menaxhimin e një ndërtese apartamentesh, mirëmbajtjen, aktuale dhe rinovim i madh pronë e përbashkët në një ndërtesë apartamentesh;
2) pagesa për shërbimet komunale.
3. Pronarët e ndërtesave të banimit përballojnë kostot e mirëmbajtjes dhe riparimit të tyre, si dhe paguajnë shërbimet komunale në përputhje me marrëveshjet e lidhura me personat e angazhuar në llojet përkatëse të aktiviteteve.
4. Pagesa për shërbimet komunale përfshin pagesën për furnizimin me ujë të ftohtë dhe të nxehtë, kanalizime, furnizim me energji elektrike, furnizim me gaz (përfshirë furnizimet gaz shtëpiak në cilindra), ngrohje (furnizimi me nxehtësi, përfshirë furnizimet lëndë djegëse e ngurtë në prani të ngrohjes së sobës)".
Mirë, le të shkojmë në rrugën e vështirë. E mohoni që jeni pronar i pronës së përbashkët të shtëpisë?
“Neni 36. E drejta e pronësisë mbi pronën e përbashkët të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë banimi
1. Pronarët e lokaleve në një pallat banesor kanë në pronësi, me të drejtën e pronësisë së përbashkët, pronën e përbashkët në ndërtesën e banesës, përkatësisht:
1) lokalet në një shtëpi të caktuar që nuk janë pjesë apartamentesh dhe kanë për qëllim të shërbejnë më shumë se një dhomë në një shtëpi të caktuar, duke përfshirë hapësirat ndër-banesore uljet, shkallët, ashensorët, ashensorët dhe boshte të tjera, korridore, dysheme teknike, papafingo, bodrume në të cilat ka komunikime inxhinierike, pajisje të tjera që shërbejnë më shumë se një dhomë në një shtëpi të caktuar (bodrumet teknike);
2) ambiente të tjera në këtë shtëpi që nuk i përkasin pronarëve individualë dhe kanë për qëllim plotësimin e nevojave sociale dhe të përditshme të pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi, duke përfshirë lokalet e destinuara për organizimin e kohës së lirë; zhvillimin kulturor, krijimtarinë e fëmijëve, klasa kultura fizike dhe ngjarje sportive dhe të ngjashme;
3) çatitë që mbyllin strukturat mbajtëse dhe jo mbajtëse të një shtëpie të caktuar, pajisjet mekanike, elektrike, sanitare dhe pajisje të tjera të vendosura në një shtëpi të caktuar jashtë ose brenda objektit dhe që shërbejnë më shumë se një dhomë;
4) truallin në të cilin ndodhet kjo shtëpi, me elemente rregullimi dhe përmirësimi, objekte të tjera të destinuara për mirëmbajtjen, funksionimin dhe përmirësimin e kësaj shtëpie dhe që ndodhen në truallin e caktuar. Kufijtë dhe madhësia truall, mbi të cilën ndodhet pallati i banesës, përcaktohen në përputhje me kërkesat e legjislacionit të tokës dhe legjislacionit për urbanistikën.
2. Pronarët e ambienteve në një pallat banimi zotërojnë, përdorin dhe, brenda kufijve të përcaktuar nga ky Kod dhe legjislacioni civil, disponojnë pronën e përbashkët në pallat.
“Neni 249. Shpenzimet për mbajtjen e pronës në pronësi të përbashkët
Çdo pjesëmarrës në pronësi të përbashkët është i detyruar, në përpjesëtim me pjesën e tij, të marrë pjesë në pagimin e taksave, tarifave dhe pagesave të tjera mbi pronën e përbashkët, si dhe në shpenzimet e mirëmbajtjes dhe ruajtjes së saj.”
A mund të votojë në zgjedhjet e bordit të një pallati një person juridik që zotëron ambjente jobanesore në katin e parë?
A mund të anëtarësohen në HOA dhe të votojnë në zgjedhjet e bordit personat juridikë që zotërojnë ambiente jorezidenciale që zënë të gjithë katin e 1-rë? Shtëpia ishte planifikuar të kishte ambiente jo-banesore gjatë ndërtimit.
Shoqata e pronarëve të banesave është një organizatë jofitimprurëse, një shoqatë e pronarëve të lokaleve në një pallat banimi për administrimin e përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh (neni 135 i Kodit të Strehimit). Siç mund ta shihni, kodi nuk bën dallim midis ambienteve rezidenciale dhe jorezidenciale në këtë rast. Rezulton se pronarët e ambienteve jo-rezidenciale mund të jenë gjithashtu anëtarë të HOA.
A është e mundur që pronarët e ambienteve jo-rezidenciale të krijojnë partneritete: studimi i Rigby.
Krijimi i shoqatave të pronarëve të ambienteve jorezidenciale përkon pothuajse plotësisht me një proces të tillë me pjesëmarrjen e pronarëve të ambienteve të banimit. Por krijimi i një HOA për një ndërtesë zyre është e pamundur: të paktën dy pronarë apartamentesh duhet të jenë pjesëmarrës në partneritet. Prandaj, pyetja që u bëhet shpesh specialistëve të Rigby është se kush mund të iniciojë krijimin e një partneriteti dhe përgjigja është e thjeshtë: mund të jenë pronarë të zonave rezidenciale ose jo-rezidenciale. Por legjislacioni aktual përjashton mundësinë e krijimit të HOA-ve brenda qendrave tregtare. Pronarët e dyqaneve ose zyrave të vendosura në një kompleks rezidencial kanë të drejtë të iniciojnë shfaqjen e një HOA dhe të shprehin vullnetin e tyre përmes votimit personal ose në mungesë.
Si duket krijimi i një ortakërie nga pronarët e ambienteve jorezidenciale?
Është vërejtur pak më lart: sipas normave ligjore, është e pamundur të krijohet një partneritet i pronarëve të ambienteve jorezidenciale. Por pronarët e hapësirave tregtare kanë mundësinë të marrin pjesë në takimet e pronarëve, duke bërë zgjedhje në baza të barabarta me të tjerët. Kur krijoni një HOA, ambientet jo-rezidenciale janë "zëra" të plota kur krijoni një shoqatë të pronarëve të shtëpive. Ky proces do të kërkojë:
- Organizimi i një takimi, duke ftuar të gjithë pronarët e objekteve komerciale dhe rezidenciale;
- Nëse për HOA merren më shumë se 50% të votave pozitive, miratohet përbërja e bordit të shoqatës;
- Zhvilloni një statut të kompanisë;
- Nënshkruani një protokoll që rendit të gjitha vendimet e marra nga pronarët.
Tani e dimë: pronari i ambienteve jorezidenciale mund të krijojë një HOA vetëm përmes pjesëmarrjes në grupin iniciativ në përgatitje për mbledhjen e përgjithshme. Ideja e bashkimit në një partneritet mund t'i përkasë tërësisht pronarëve të ambienteve tregtare. Në këtë kuptim, nuk ka kufizime apo pengesa për ta. Një pyetje tjetër e rëndësishme: a është e mundur të regjistrohet një partneritet pronarësh pa përfshirë pronarët e objekteve tregtare? Kjo është e mundur, megjithëse në mbledhjen e përgjithshme grupi nismëtar do të duhet t'i njoftojë ata për ndryshimet e planifikuara në menaxhimin e ndërtesës.
Si mundet pronari i një ambienti jorezidencial të krijojë një HOA?
Informacioni se si të krijohet një HOA për pronarët e objekteve tregtare regjistrohet nga Kodi i Strehimit i Federatës Ruse, neni 147. Futja e informacionit rreth organizatës në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të Personave Juridik supozon që kryetari i partneritetit, i zgjedhur nga mbledhja e përgjithshme, do të duhet:
- faturë për pagesën e detyrës shtetërore (4000 rubla);
- Aplikimi i plotësuar për regjistrimin shtetëror të HOA;
- Kopje të noterizuara të dokumenteve përbërës;
- Detajet bankare të partneritetit.
Dokumentet e listuara i dorëzohen Shërbimit Federal të Taksave. Në të njëjtën kohë, shtëpia duhet të transferohet nën menaxhimin e HOA-së së sapokrijuar, duke njoftuar shërbimin e shërbimeve komunale në vendndodhjen e pronës. Fakti që krijimi i një HOA për ambiente jo-rezidenciale është i pamundur nuk ndikon në shanset që pronari i një ambienti tregtar të bëhet anëtar i bordit ose të drejtojë partneritetin. Aktet dhe kodet aktuale nuk i kufizojnë pronarët e zyrave apo dyqaneve brenda komplekset e banimit krahasuar me banorët.
Çfarë tjetër duhet të dinë pronarët për krijimin e një HOA?
Pronarët e pronave që shpërfillën mbledhjen, në rendin e ditës së së cilës ishte vendimi për organizimin e ortakërisë, do të detyrohen t'i nënshtrohen vendimit të mazhorancës. Ata banorë të një pallati që nuk mund të paraqiten në kohën e caktuar, kanë mundësinë të hartojnë një prokurë të thjeshtë me shkrim dhe t'i transferojnë votat e tyre fqinjëve ose të afërmve. Pronarët e hapësirave komerciale gjithashtu mund të përfitojnë nga kjo mundësi duke transferuar të drejtën e tyre për të shprehur vullnetin e tyre me prokurë te personi i autorizuar.
Gjithnjë e më shumë, banorët ndërtesa banimi organizimi i shoqatave të pronarëve të shtëpive. Në këtë drejtim, lind pyetja nëse është e nevojshme të bëhesh anëtar i një komuniteti të tillë. Para së gjithash, ju duhet të kuptoni se si pronarët ndërveprojnë me HOA.
Si lidhet HOA me pronarët e lokaleve?
Një shoqatë e pronarëve të shtëpive krijohet nga pronarët e ambienteve të një ndërtese apartamentesh për të menaxhuar në mënyrë të pavarur pronën e përbashkët.
Sipas nenit 136 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, një organizatë e tillë jofitimprurëse mund të krijohet vetëm me pëlqimin e të paktën gjysmës së pronarëve të ndërtesave të banimit. Për shkak të faktit se HOA menaxhon në mënyrë të pavarur ndërtesën në sektorin e strehimit dhe shërbimeve komunale, banorët mund të përdorin në mënyrë racionale fondet për të përmirësuar kushtet e tyre të jetesës. Partneriteti përmbush një seri e tërë
- funksione të tilla si:
- përdorimi i pronës së përbashkët të një ose më shumë ndërtesave të banimit;
- krijimi i fondeve speciale për mbledhjen e fondeve për riparimet e shtëpive;
- kryerja e aktiviteteve që synojnë zbukurimin e ndërtesës së apartamenteve dhe mjedisit përreth; mbledhjen e fondeve nga banorët si pagesë për shërbimet komunale që u ofrohen, si dhe lloje te ndryshme
- kontributet vullnetare;
- lidhjen e marrëveshjeve përkatëse me organizatat e furnizimit me burime;
- ofrimi i shërbimeve komunale për banorët e ndërtesave të banimit;
mbajtjen e shënimeve për të gjitha të ardhurat dhe shpenzimet e organizatës.
Lista e funksioneve që kryen komuniteti nuk mbaron me kaq. HOA kryen shumë aksione të tjera që synojnë përmirësimin e kushteve të jetesës së qytetarëve.
- Pronarët e shtëpive kanë të drejtë të vendosin në mënyrë të pavarur nëse do t'i bashkohen një HOA apo jo. Përveç kësaj, ata mund të:
- zgjedh me votim bordin e komunitetit dhe kryetarin e tij;
- marrin pjesë në aktivitetet e organizatës, duke marrë vendime në mbledhje;
- kontrollojnë aktivitetet financiare të partneritetit;
- të bëjë anëtarësim vullnetar dhe të detyrueshëm;
Me fjalë të tjera, pronarët e lokaleve mund të marrin pjesë aktive në partneritet për përmirësimin e shtëpisë së tyre dhe zonës përreth.
Si ndërvepron HOA dhe pronarët e pronave?
HOA-të mund të përfshijnë ambiente rezidenciale dhe jo-rezidenciale. Në rastin e parë dhe të dytë, organizata ndërvepron me pronarët e tyre.
Lokalet jo banesore
Lokalet jo banesore përkufizohen si objekte të pavarura. Megjithatë, ato në përgjithësi nuk mund të ndahen nga prona e përbashkët. Pronarët mund të bëhen anëtarë të komunitetit nëse dëshirojnë. Pronarët që nuk janë anëtarë të komunitetit lidhin një marrëveshje me të, e cila përcakton pjesën e pronarit në pronën e përbashkët dhe kostot e mirëmbajtjes së saj.
Kushtojini vëmendje! Pagesa për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët për pronarët e ambienteve jorezidenciale llogaritet në të njëjtën mënyrë si për pronarët e apartamenteve.
Marrëveshja është nënshkruar me qëllim që të parandalohen problemet me aksesin në objektet jorezidenciale. Më shpesh këto përfshijnë papafingo dhe bodrume, ku mund të vendosen komunikimet dhe pajisjet. Por me ligj ata kanë status autonom. Për shkak të kësaj, HOA-të mund të kenë probleme me aksesin në komunikimet e nevojshme për mbështetjen e jetës së të gjithë ndërtesës së banesës nëse ato ndodhen në ambiente që janë në pronësi të një individi privat.
Ambientet e banimit Legjislativisht nuk ka dallime në statuset e objekteve rezidenciale dhe jorezidenciale të përfshira në pronën e përbashkët të një pallati. Procedura e ndërveprimit ndërmjet partneritetit dhe pronarëve varet nëse ata janë anëtarë të saj apo jo. Kështu, anëtarët e HOA konsiderohen si persona që janë pjesë e organizatë jofitimprurëse
. Nga ana tjetër, marrëveshjet e duhura lidhen me njerëz që nuk duan të hyjnë në një partneritet. Të dyja kategoritë kanë të drejta dhe përgjegjësi specifike. Për shembull, mirëmbajtja e pronës së përbashkët është përgjegjësi e anëtarëve të komunitetit dhe njerëzve me të cilët janë lidhur marrëveshje. Të drejtat dhe detyrimet e pronarëvelokalet
në lidhje me HOA
Marrëveshja është nënshkruar me qëllim që të parandalohen problemet me aksesin në objektet jorezidenciale. Më shpesh këto përfshijnë papafingo dhe bodrume, ku mund të vendosen komunikimet dhe pajisjet. Por me ligj ata kanë status autonom. Për shkak të kësaj, HOA-të mund të kenë probleme me aksesin në komunikimet e nevojshme për mbështetjen e jetës së të gjithë ndërtesës së banesës nëse ato ndodhen në ambiente që janë në pronësi të një individi privat.
Çdo pronar i një ndërtese apartamentesh të menaxhuar nga një partneritet ka të drejta dhe detyrime specifike.
- Pronarët e hapësirës së banimit në një ndërtesë apartamentesh të menaxhuara nga një HOA kanë të drejtë të:
- të marrë vendime në lidhje me menaxhimin e ndërtesave të banimit duke votuar në mbledhjet e anëtarëve të komunitetit;
- ushtrimin e kontrollit mbi cilësinë e shërbimeve të ofruara;
- mbrojtjen e garantuar të të drejtave tuaja ligjore;
- paraqitjen e kërkesave për eliminimin e shkeljeve;
- marrjen e llojeve të ndryshme të informacionit në lidhje me aktivitetet e organizatës;
- kontrollin aktivitetet financiare komunitetet;
- përdorimi i pronës së përbashkët.
Banorët e shtëpisë gjithashtu kanë disa përgjegjësi. Këto përfshijnë:
- pagesa në kohë e shërbimeve komunale;
- pagesa për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët;
- pagesën e tarifave të anëtarësimit të detyrueshëm (vetëm për anëtarët e organizatës);
- dispozitë dokumentet e nevojshme komunitetit.
Lokalet jo banesore
Të drejtat dhe detyrimet për pronarët e ambienteve jorezidenciale nuk ndryshojnë nga ato të listuara më sipër. Ligji i mbron këta persona, duke i barazuar në të drejta dhe përgjegjësi me pronarët e ambienteve të banimit.
Dokumentet për HOA nga pronari
Pronari duhet të sigurojë dokumentet e mëposhtme në HOA:
- dokument që konfirmon pronësinë;
- ekstrakt nga regjistri shtetëror.
E rëndësishme! Nëse një person paraqet një kërkesë përmes përfaqësuesit të tij ligjor, atëherë atij i duhet një dokument identiteti i personit të autorizuar dhe një autorizim i vërtetuar në përputhje me legjislacionin aktual.
Çdo person mund të vendosë në mënyrë të pavarur nëse do të bëhet anëtar i një shoqate të pronarëve të shtëpive apo jo. Refuzimi për t'u bashkuar me organizatën nuk e përjashton atë nga pagesa për shërbimet komunale, dhe gjithashtu nuk e liron atë nga detyrimi për të paguar për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët.
