Єдиний майновий комплекс. Реєструвати чи ні? Як і варто використовувати нові зміни в законі. ЄНК та податки
Поруч із аналізом фінансової документації необхідно провести аналіз майнового комплексу підприємства. Це пов'язано з тим, що не всі дані про дійсний стан підприємства відображені у бухгалтерському балансі. Наприклад, це можуть бути списані за балансом, але ще приносять дохід основні засоби, обладнання, нематеріальні активи. Це можуть бути цінності, що враховуються на позабалансових рахунках.
Оскільки поняття майновий комплекс (ІЧ) не визначається ДК РФ, але при цьому посідає важливе місце в лексикон оцінювача бізнесу, його слід розглянути докладніше.
У ст. 132 ГК РФ: «Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю».
У цих двох пропозиціях – предмет бурхливих дискусій оцінювачів на теми:
Чи є різниця між оцінкою бізнесу та оцінкою підприємства як майнового комплексу?
Якщо підприємство та нерухомість - це одне й те саме, то навіщо розробляти та вивчати окремо теорію оцінки бізнесу?
Щоб відповісти на перше питання, необхідно зрозуміти, що є поняттям «майновий комплекс» з метою оцінки.
Майновий комплекс - це комплекс (комплект, сукупність) майна, нерозривно пов'язаний з організаційно-господарською структурою, що дозволяє розглядати цей майновий ряд (складів з сировиною, незавершеним виробленим товаром і товаром, готовим до реалізації, тощо) як керована виробничої системи, тобто підприємства.
Для цілей оцінки бізнесу одночасно з аналізом активів (нерухомого майна, рухомого майна та вкладень, що відображаються та не відображаються в балансі нематеріальних активів, оборотних засобів) необхідно провести також і аналіз пасивів підприємства – як джерела придбання елементів майна (активів) підприємства. Тільки об'єднані докупи вони представляють майновий комплекс підприємства при проведенні оцінки його вартості.
Ця думка підтверджується у другому виданні відомого підручника: «До складу майнового комплексу підприємства входять усі види майна, призначеного для досягнення його цілей, для здійснення господарської діяльності, для отримання прибутку, в тому числі нерухомість (земельні ділянки, будівлі, споруди), машини, обладнання, транспортні засоби, інвентар, сировина, продукція, а також майнові зобов'язання, цінні папери, нематеріальні активи та об'єкти інтелектуальної власності, у тому числі фірмові найменування, знаки обслуговування, патенти, особ-
зії, ноу-хау, товарні знаки. Тому при оцінці бізнесу оцінювач оцінює підприємство в цілому, визначаючи вартість як його власного капіталу, і окремих частин майнового комплексу (активів і зобов'язань)»
Таким чином, підприємство як майновий комплекс включає не лише всі види майна, призначеного для його діяльності, а й майнові зобов'язання.
У силу прийнятого нами вище визначення ПК можемо зробити висновок, що оцінка бізнесу та оцінка підприємства як майнового комплексу - суть те саме завдання. Тільки в другому випадку слід обов'язково використовувати в оцінці Майновий (Витратний) підхід, оскільки на чільне місце тут ставиться саме майно підприємства.
Відповідь на друге питання не лежить на поверхні. Цивільний кодекс - юридичний документ, написаний мовою юриспруденції, сприйняти який адекватно може не кожен. Так, ДК РФ визначає поняття нерухомості як речі, чия доля нерозривно пов'язані з землею, тобто. їх фізичний поділ неможливий. Таким чином, згідно із законом нерухомість можна віднести до неподільних речей Разом з тим це природна неподільність, тобто. з розділом втрачається сутність та значення цілого. Це також і складна річ, що складається з кількох між собою пов'язаних тіл. Та ж стаття 134 ЦК України визначає, що «якщо різнорідні речі, утворюють єдине ціле, що передбачає використання їх по загальному призначенню, Вони розглядаються як одна річ (складна річ)». Мета виділення складних речей, яку переслідує законодавець, очевидна - поширити дію правочину, укладеного з приводу складної речі, на всі її складові, якщо договором не передбачено інше.
Звідси ж традиційний поділ речей на головні та приналежності3. Сенс поділу виражається формулою: «приналежність слід долі головної речі». Таким чином, головна річ має незалежне, самостійне значення, її доля у цивільному обороті визначає долю складної речі загалом. Приналежність служить головної речі, її доля слід за долею головної речі, і дію договору щодо головної речі поширюється і неї.
Таким чином, підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю за принципом «головної речі» мовою юристів. Нерухомість, дійсно, є основою ведення бізнесу, основою майнового комплексу підприємства, його «головною річчю». Але це дає жодних підстав у теорії оцінки ототожнювати ці об'єкти як об'єкти оцінки. Навпаки, вони суттєво різні, і цими відмінностями зумовлена специфіка оі(єнки кожного з них).
До речі, до нерухомих речей за ЦК РФ «ставляться також ті, що підлягають державної реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Віднесення до нерухомого майна повітряних і морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів досить сумнівно, але необхідно враховувати те, що ці об'єкти є нерухомістю за своєю природою, лише названі об'єктами, «віднесеними до нерухомості» за методами правового регулювання, т.д. е. згідно із законом.
Нині ж розглянемо склад майнового комплексу підприємства за положеннями РПБУ, тобто. так, як це розуміє бухгалтер.
Майновий комплекс підприємства - це нерухоме майно, рухоме майно та вкладення, нематеріальні активи (відбиваються і не відображаються в балансі), оборотні кошти, як відомо з бухгалтерії.
Проте, як показано вище, з метою оцінки бізнесу необхідно також проаналізувати і пасиви підприємства - як джерело придбання елементів майна підприємства.
Зразковий склад майнового комплексу підприємства (за РПБО):
Нерухоме майно:
земельна ділянка;
будівлі, споруди, багаторічні насадження;
інженерна інфраструктура;
незавершене будівництво;
інші об'єкти нерухомого майна.
Рухоме майно та вкладення:
машини та обладнання, передавальні пристрої, обчислювальна техніка, вимірювальна техніка, транспортні засоби, інструмент, виробничий та господарський інвентар, робоча та продуктивна худоба, інші основні засоби;
капітальні вкладення та аванси (включаючи вартість не встановленого обладнання);
довгострокові (на термін більше, ніж два роки) фінансові вкладення (включаючи вклади підприємства у доходні активи: паї, акції, облігації, векселі та інші цінні папери інших підприємств);
інші активи (за статтею «Оборотні активи»); 3. Запаси та витрати:
виробничі запаси (сировина, матеріали, паливо, малоцінні та швидкозношувані предмети, запасні частини тощо);
незавершене виробництво;
витрати майбутніх періодів;
готова продукція;
товари та інші запаси та витрати.
-/. Кошти та інші фінансові активи:
грошові коштиу касі, на рахунках у банках та ін;
короткострокові (до одного року) фінансові вкладення підприємства у доходні активи (паї, акції та інші цінні папери) інших підприємств;
вартість відвантажених товарів;
дебіторська заборгованість та інші аналогічні кошти, що відображаються в активі балансу.
Інші активи, які не відображені в балансі:
об'єкти, що перебувають на консервації;
об'єкти, що знаходяться в запасі та резерві;
об'єкти, передані у найм чи довірче управління;
кошти, вкладені підприємством, зокрема там.
Нематеріальні активи:
права користування водою та іншими природними ресурсами;
авторські права на використання в комерційних цілях продуктів творчої діяльності(наукових, художніх та ін);
пільги та інші майнові права;
реєстровані об'єкти «промислової власності» (винаходи, патенти, ліцензії, корисні моделі, промислові зразки, товарні знаки, знаки обслуговування та місць походження тощо);
інші нематеріальні активи (бізнес-плани, техніко-економічні обґрунтування, практичний досвідорганізації бізнесу, фірмове найменування, перелік клієнтів, інша інформація конфіденційного характеру).
7. Цінності, що враховуються на позабалансових рахунках:
орендовані кошти, зокрема і з лізингу;
товарно-матеріальні цінності, прийняті відповідальне зберігання;
товари, прийняті на комісію;
списана на збиток заборгованість неплатоспроможних дебіторів;
забезпечення зобов'язань та платежів, отримані та видані;
знос житлового фонду;
знос об'єктів зовнішнього благоустрою та інших аналогічних об'єктів.
Пасиви підприємства зазвичай представлені у вигляді:
капітал (статутний, додатковий та резервний);
фонди соціальної сфери;
цільові надходження та фінансування;
прибуток звітного року та минулих років (розподілений та нерозподілений);
довгострокові зобов'язання (позики, кредити та ін.
короткострокові зобов'язання (позики, кредити, різні видикредиторської заборгованості, отримані аванси, доходи майбутніх періодів, різні види резервів майбутніх витрат та інші короткострокові зобов'язання).
Необхідність угруповання інформації по майновому комплексу, отриманої в результаті знайомства із загальною документацією підприємства, пов'язана з більш точним проведенням подальших коригувань в процесі обробки інформації для проведення оцінки бізнесу.
Введення до Цивільного кодексу нового об'єкта речових прав - єдиного нерухомого комплексу покликане спростити процедуру оформлення та підвищити ефективність обігу комплексних інфраструктурних об'єктів. Практична затребуваність даної правової конструкції багато в чому залежатиме від подальшої гармонізації кореспондуючих положень законодавства.
У рамках реформи цивільного законодавства, що триває, 1 жовтня 2013 року набули чинності поправки, внесені до Закону № 142 ФЗ 1 . Зміни, окрім іншого, стосуються поняття та складу об'єктів цивільних прав. Введено новий виднерухомого майна - єдиний нерухомий комплекс (далі - ЄНК) 2 , а також внесено низку кореспондуючих уточнень до поняття неподільної речі.
Правова конструкція ЄНК
Під ЕНК розуміється сукупність об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, нерозривно пов'язаних фізично чи технологічно, зокрема лінійних об'єктів ( залізниці, лінії електропередачі, трубопроводи), або розміщені на одній земельній ділянці, якщо в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на сукупність зазначених об'єктів загалом як одну нерухому річ 3 . При цьому ЄНК визнається нерухомою річчю, яка бере участь в обороті як єдиний об'єкт, і до нього застосовуються правила про неподільні речі.
Введення в цивільне законодавство такого поняття, як "ЄНК", ймовірно, покликане закріпити правовий статус і, отже, спростити процедуру оформлення, а також підвищити ефективність використання у цивільному обігу комплексних інфраструктурних об'єктів (включаючи лінійні).
До теперішнього часу щодо статусу таких об'єктів не виникало труднощів лише щодо лінійно-кабельних споруд зв'язку, які віднесені до нерухомого майна в силу прямої вказівки закону. Так, пунктом 1 статті 8 Федерального законувід 7 липня 2003 року № 126 ФЗ "Про зв'язок" передбачено, що споруди зв'язку, які міцно пов'язані із землею та переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі лінійно-кабельні споруди зв'язку, належать до нерухомого майна.
В інших випадках, зважаючи на відсутність спеціального законодавства, статус вищевказаних об'єктів визначався нерідко в тому числі судом на підставі аналізу технічних та інших характеристик конкретних об'єктів з урахуванням нормативно-правових актів, що регулюють порядок їх експлуатації. При цьому через відсутність спеціального регулювання у судовій практиці складалися різні підходи щодо визначення правового статусу таких об'єктів.
З урахуванням викладеного вище, правова конструкція ЕНК, ймовірно, може становити інтерес для власників складних промислових та (або) комплексних інфраструктурних об'єктів у тих випадках, коли оформлення та обіг даних активів передбачається у вигляді єдиного об'єкта. Проте ефективність, доцільність та практична затребуваність такої конструкції багато в чому залежатимуть від розвитку та гармонізації кореспондуючих положень законодавства щодо регулювання земельних та містобудівних відносин, а також питань кадастрового обліку та реєстрації прав на нерухоме майно.
Так, вже передбачена цивільним законодавством концепція визнання підприємства загалом як майнового комплексу нерухомістю не знайшла. широкого застосування, У тому числі у зв'язку з практичними труднощами реєстрації підприємств як єдиних об'єктів.
Підприємство та ЄНК
Слід зазначити, що спочатку обговорювалася можливість виключити з Цивільного кодексу поняття "підприємство" та залишити лише "єдиний нерухомий комплекс" (як одну з вихідних назв пропонувалося поняття "єдиний майновий комплекс"), але у підсумковому варіанті Закону № 142 ФЗ поняття "підприємство" збережено.
Обидві вищезгадані правові конструкції припускають, що до їх складу можуть входити як нерухомі, так і рухомі речі, які загалом визнаються нерухомим майном через пряму вказівку закону. Разом з тим, дані конструкції мають і суттєві відмінності, до яких, зокрема, можна віднести такі:
- ЕНК віднесено законом до неподільних речей, тоді як підприємство може брати участь у комерційному обороті як і єдиний об'єкт, і частинами;
- на відміну від підприємства до складу ЄНК входять лише речі та не входять майнові права та обов'язки, а також виняткові права;
- обов'язковою ознакою підприємства є його використання для здійснення підприємницької діяльності, тоді як щодо ЄНК законом такої вимоги не встановлено;
- щодо підприємства законом прямо встановлено порядок вчинення окремих видівугод, тоді як правовий статус ЕНК регулюється лише загальними положеннями.
Незважаючи на наявність вищезгаданих відмінностей між ЕНК і підприємством, в даний час важко оцінити, як саме співвідноситимуться між собою зазначені два поняття з питань кадастрового обліку, реєстрації прав, оподаткування та бухгалтерського обліку.
Перспективи застосування конструкції ЄНК у цивільному обігу
Як зазначено вище, Законом № 142 ФЗ встановлено лише загальні положеннящодо правового статусу ЄНК, при цьому відсутність послідовного правового регулювання порядку та правил застосування ЄНК у цивільному обігу може призвести до зниження практичної привабливості даної конструкції для суб'єктів господарювання. Розглянемо деякі аспекти, які, на нашу думку, потребують уваги з погляду подальших перспектив застосування правової конструкції ЄНК у цивільному обігу.
1. Кадастровий облік та реєстрація прав на ЄНК
В даний час законодавство не передбачає спеціальних та послідовних правил ні щодо порядку постановки ЄНК на кадастровий облік, ні щодо державної реєстрації прав на такий об'єкт нерухомого майна.
2. Реалізація власником ЄНК виключного права на приватизацію чи оренду земельної ділянкипід ЄНК
Земельного кодексу передбачає виключне право власників будівель, будівель, споруд на приватизацію земельних ділянокабо набуття права оренди земельних ділянок, на яких розташовані такі будівлі, будівлі та споруди. ЄНК прямо не названо в названій статті, проте видається, що і власник ЄНК також має бути наділений зазначеним вище винятковим правом щодо земельної ділянки під ЄНК.
Крім того, необхідно враховувати те, що об'єкти нерухомого майна у складі ЄНК можуть вводитися в експлуатацію різний час. При цьому, відповідно до правової позиції Президії Вищого Арбітражного Суду РФ 4 , земельні ділянки, зайняті об'єктами нерухомого майна, можуть бути надані у власність на підставі, встановленому Земельного кодексу, саме і з метою експлуатації вже існуючих будівель, будівель і споруд. Застосування зазначеного порядку викупу земельних ділянок під об'єктами незавершеного будівництва можливе лише у випадках, прямо зазначених у законі. Таким чином, якщо дана позиція суду буде застосована і до ЄНК, то реалізувати виключне право на викуп земельної ділянки під ЄНК буде можливим лише після завершення будівництва всіх об'єктів нерухомого майна у складі даного комплексу.
3. Питання розділу та звернення стягнення на ЕНК
Як зазначено вище, до ЕНК застосовуються правила про неподільні речі. Поняття неподільної речі 5 було змінено Законом № 142 ФЗ, ймовірно, і з метою обліку особливостей ЄНК як нового виду нерухомого майна. Раніше до неподільних належали речі, розділ яких у натурі неможливий без зміни їхнього призначення. Особливості виділу частки у праві власності на неподільну річ встановлювалися відповідними нормами Цивільного кодексу щодо розподілу майна, що перебуває у частковій власності 6 .
З 1 жовтня 2013 року під неподільною розуміється річ, розділ якої в натурі неможливий без руйнування, пошкодження речі або зміни її призначення, яка виступає в обігу як єдиний об'єкт речових прав 7 . При цьому уточнено, що неподільною може бути і річ, яка має складові.
Крім того, Законом № 142 ФЗ доповнено, що заміна одних складників неподільної речі іншими складовими частинамине тягне за собою виникнення іншої речі, якщо при цьому суттєві властивості речі зберігаються 8 . Стягнення може бути звернене на неподільну річ тільки загалом, якщо законом чи судовим актом не встановлено можливості виділення з речі її складової частини, зокрема з метою продажу її окремо 9 . Відносини щодо часток у праві власності на неподільну річ регулюються правилами Цивільного кодексу. Таким чином, застосовуючи конструкцію ЕНК, господарюючий суб'єкт повинен враховувати перелічені вище особливості в частині порядку та правил відчуження ЕНК та порядку звернення на нього, а також правил та порядку розпорядження ЕНК при його знаходженні спільної власності.
4. Податок на майно організацій та особливості бухгалтерського обліку щодо ЄНК
На окрему увагу заслуговують питання оподаткування та бухгалтерського обліку операцій щодо ЄНК. За загальним правилом, об'єктами оподаткування для російських організацій визнаються рухоме та нерухоме майно, що враховуються на балансі як об'єкти основних засобів (далі - ОЗ) у порядку, встановленому для ведення бухгалтерського обліку 10 . При цьому не визнається об'єктом оподаткування з податку на майно організацій рухоме майно, прийняте на облік як ОЗ з 1 січня 2013 року 11 .
ЕНК як новий вид нерухомого майна, безумовно, потрапляє до категорії майна з метою оподаткування майно. При цьому, незважаючи на те, що до складу ЄНК можуть входити як нерухомі речі, так і рухоме майно, ЕНК через закон є нерухомою річчю, що бере участь в обороті як єдиний об'єкт. Отже, відсутність спеціальних правил оподаткування включення до складу ЕНК рухомого майна фактично може призвести до збільшення податкового навантаження, тобто для цілей оподаткування організації буде вигідніше не реєструвати сукупність рухомих та нерухомих об'єктів як ЄНК (тобто єдиної нерухомої речі), а враховувати об'єкти рухомого майна (які були прийняті на облік як ОЗ з 01.01.2013) як самостійні об'єкти, оскільки в такому разі вартість таких об'єктів не враховуватиметься при розрахунку податку на майно організацій.
Законом № 142 ФЗ фактично передбачена можливість, а не обов'язок власника зареєструвати як ЄНК сукупність об'єктів рухомого та нерухомого майна, що йому належать, відповідають критеріям, встановленим Цивільного кодексу. При цьому в даний час в силу новизни правової конструкції ЄНК важко припустити, який саме підхід щодо порядку розрахунку податку на майно може бути застосований податковими органами в ситуації, коли організацією буде прийнято рішення про реєстрацію сукупності окремих об'єктів як ЄНК, але при цьому Цілей оптимізації оподаткування ряд рухомих речей не буде включений до складу такого ЄНК.
- Так, згідно з роз'ясненнями Мінфіну Росії, організація може не включати окремі інвентарні об'єкти рухомого майна до складу будівлі або іншої нерухомості, якщо ці об'єкти відповідають наступним критеріям 12:
- обліковуються як окремі інвентарні об'єкти рухомого майна (ОС);
- можуть бути використані поза об'єктом нерухомого майна;
- демонтаж таких об'єктів не завдає непомірної шкоди призначенню нерухомого майна;
- функціональне призначеннязазначених об'єктів є невід'ємною частиною функціонування самого нерухомого майна.
З урахуванням викладеного вище, не можна виключити, що при використанні конструкції ЕНК та невключенні до складу ЕНК ряду об'єктів рухомого майна організації доведеться доводити відповідність таких об'єктів рухомого майна вищевказаним критеріям, а отже – обґрунтованість самостійного обліку таких об'єктів з метою оподаткування.
З точки зору бухгалтерського обліку, включаючи питання списання вартості об'єктів ОЗ, також складно припустити, чи буде зобов'язаний господарюючий суб'єкт у будь-якому випадку враховувати ЕНК як один інвентарний об'єкт чи матиме право враховувати об'єкти у складі ЕНК окремо, якщо строки корисного використаннятаких об'єктів суттєво відрізняються. Також на даному етапі складно оцінити, чи можуть і якою мірою застосовуватися до ЕНК правила, які використовуються для цілей бухгалтерського обліку щодо майнових комплексів і складних речей.
Таким чином, практична затребуваність та ефективність застосування конструкції ЄНК у цивільному обігу багато в чому визначатиметься уточненням та удосконаленням відповідних положень земельного та містобудівного законодавства, законодавства з питань кадастрового обліку та реєстрації прав на нерухоме майно, а також питань оподаткування та бухгалтерського обліку та послідовних механізмів для використання ЕНК у цивільному обороті, що не призводять до виникнення додаткових практичних труднощів для суб'єктів господарювання при застосуванні даної конструкції.
1. Зазначені в Цивільному кодексі України складові майнового комплексу (речі, відносини, права на результати інтелектуальної діяльності) можуть різним допустимим чином бути присутніми і поєднуватися в підприємстві як об'єкті прав.
Із запропонованої законодавцем конструкції підприємства випливає, що у будь-якому поєднанні у складі майнового комплексу мається на увазі присутність майна у формі речових прав на предмети матеріального світуабо (а можливо, і поряд) зобов'язальні права, що дають підприємству можливість користуватися та володіти такими предметами для діяльності у підприємницької сфері. Майно в цьому виді у складі підприємства повинно мати місце за будь-яких обставин.
У справжньої роботирозглядалися деякі особливості майнових комплексів підприємств,
що ставлять російське народне господарство. Безперечно, що в період, що безпосередньо передує початку розробки положень ДК РФ, будь-яких інших підприємств і як суб'єктів, і як об'єктів права у вигляді майнових комплексів практично не було.
Значна кількість підприємств або все ще перебувала у складі державної власності, або щойно вийшла з неї через оренду с. викупом або приватизацію, що розгортається (хоча не можна не брати до уваги майнові комплекси колгоспів, кооперативів, які, хоч і були позбавлені можливості вільно брати участь в обороті як об'єкти права, реально існували). Це наклало суттєвий відбиток на формулювання норм Цивільного кодексу про підприємства як об'єкти прав та на розуміння суті цих законоположень.
Якщо слідувати формальної логіки закону (ст. 132 ДК РФ), то майнові групи, що становлять комплекс, що вивчається як об'єкт цивільних прав, розташовуються в загальноприйнятому порядку цивільно-правової значущості:
а) нерухоме та рухоме майно (земля, будівлі, обладнання, інвентар, сировина, продукція);
б) майнові права та обов'язки (права вимоги та борги);
в) права на результати інтелектуальної діяльності (позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, послуги).
Інакше кажучи, за ДК РФ речовий момент у майновому комплексі має чи у разі повинен мати переважаючий і навіть підлеглий питома вага. Більше того, законодавець не лише прямо виходить із речового характеру підприємства, але безпосередньо і, здавалося б, беззастережно розставляє акценти: "Підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю".
Цікавий у цьому плані аргумент А. І. Каминки, наведений їм у теоретичній полеміці з Р. Ф. Шершеневичем. Наводячи цитату останнього у тому, що " торгове підприємство має так само виділятися, як виділяється нерухомість, що є виключно забезпеченням заставника " , А. І. Камінка заперечує: " Цілком очевидно, наскільки велика різниця між торговим підприємством і нерухомим майном з погляду ступеня можливості встановити фактичний його склад, паралізувати можливість його переходу до третіх рук, взагалі знецінити" і далі: "Якби навіть і було можливо погодитися з доцільністю такої постановки питання, то й у цьому випадку йшлося б про інститут майбутнього, а не про інститут чинного права".
Виходячи в тому числі і з цієї посилки, професор Є. А. Суханов відніс підприємство як майновий комплекс, як комплекс взаємопов'язаних нерухомих та рухомих речей, що використовуються за загальним призначенням, до речей, особливого різновиду нерухомості. Оскільки суб'єктом відповідних майнових прав, що стосуються підприємства як майнового комплексу, на думку Є. А. Суханова, є юридична особа (або інший власник), остільки і саме поняття підприємства як об'єкта права невідривно пов'язане з унітарним підприємством, є комплексним майном останнього. До цього ж різновиду майна як об'єкта права Є. А. Сухановим віднесено крім підприємства та кондомініум (комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку та розташовану на ній житлову будівлю).
Обґрунтоване, хоч і дещо "механічне", визнання підприємства нерухомою річчю не лише не вирішує численні питання, пов'язані з участю
майнового комплексу в цивільному обороті, а й призводить часто до правових "тупиків", як, наприклад, у випадках, коли підприємство, що відчужується, взагалі не має речових прав на якесь майно.
Разом з тим нині місце та роль підприємства в економічному обороті слід розглядати не лише з традиційних "нерухомих" категорійно-оцінних позицій без урахування якісних змін у соціально-економічній сфері. Як зазначалося вище, що виникають тенденції у речових правовідносинах, зміни у характеристиках права власності впливають попри всі інститути громадянського права. Стосовно підприємства як майнового комплексу сучасні концепції права власності применшують роль речі у комплексі, зміщують "центр тяжкості" від речового моменту до майнових відносин і навіть далі - до інтелектуальної власності. Все більшої ролі в сутності підприємства набувають динамічні та векторні характеристики.
Підприємство, залишаючись за формою нерухомим майном, по суті найчастіше є (або прагне до цього за цільовою установкою та місцем у підприємницькому обороті) комплексом господарських зв'язків, "розкрученим" ім'ям, де матеріальна основа - місце розташування виробничого або іншого обладнання поступово стає другорядним та по значимості у структурі майнового комплексу, й у грошово-вартісної ієрархії, поступаючись чільне значення діям інших (права і борги) і торгової (промислової) марці.
Чи не вступає у зв'язку з цим присвоєний законом підприємству статус нерухомості в суперечність із суттю майнового комплексу як об'єкта права, з яким речові права можуть і не бути пов'язані зовсім? Певною мірою – так. У відносно недалекому готелі
ческом минулому російський Звід законів цивільних (т. X, ч. 1, ст. 387) прямо зараховував всякого роду зобов'язання до рухомого майна.
До особливого рухомого майна, до речі, чинний французький Закон про купівлю-продаж та заклад торгових підприємств від 17 березня 1909 р. відносить також і майнові комплекси торгових підприємств. І в даний час французьке цивільне законодавство визначає підприємство таким чином: "Належний комерсанту ( фізичній особіабо торговому товариству) відокремлений майновий комплекс, що складається з матеріальних і нематеріальних елементів, що використовується для підприємницької діяльності і є цілісним об'єктом правовідносин".
Права на чужі дії як зобов'язальні права завжди ставилися до рухомості, навіть якщо ці права виникали через нерухоме майно, наприклад, при оренді будівлі, споруди тощо.
Д. Чинне у час російське громадянське законодавство принципово, хоч і допускає існування майнового комплексу до участі у комерційному обороті без права власності чи іншого речового права на нерухомі речі, тим щонайменше відносить таке підприємство до нерухомого майна з усіма наслідками. Зазначене положення, безумовно, потребує більш ретельного вивчення та, можливо, додаткового законодавчого регулювання, оскільки діюче формулювання статей про підприємство як майновий комплекс все ж таки було
зорієнтована на майно колишніх державних підприємств.
Разом з тим не можна не враховувати, що на сьогоднішній день підприємств - майнових комплексів, створених безвідносно первісної державної власності, але які мають на підставі речових прав землю, будівлі, споруди, недостатню кількість, яка ще не чинить економічних відносин вирішального впливу.
Потрібен значний час для того, щоб, по-перше, підприємства як майнові комплекси, що вийшли з-під державної власності, набули справжньої самостійності та обернездатності і, по-друге, майнові комплекси, створені приватними особами, недержавними комерційними організаціями, стали власниками аналогічних речових. прав нарівні з колишніми державними. Безумовно, що з часом за умови нормального розвитку економічного обороту різниця між такими майновими комплексами має стати мінімальною.
Але на даний час ця різниця існує і вимагає постійної уваги при юридичній оцінці всіх положень, пов'язаних із підприємством як об'єктом прав. Зважаючи на це й деякі питання, спроба вирішити які робиться в цій роботі, автор змушений розглядати з застереженнями: і щодо державних майнових комплексів справжніх та колишніх підприємств-суб'єктів, і щодо нових, що раніше не пов'язані з державною власністю.
2. Цивільне законодавство не обмежує види майна, що визначають зміст та сутність підприємства. До майнового комплексу відповідно до закону чи договору можуть бути включені й інші складові, які прямо не перераховані в ст. 132 ЦК України. У літературі наводяться приклади передачі в
складі підприємств "клієнтелли" (goodwill), тобто господарських, стійко сформованих зв'язків, наприклад, з постачання сировини, збуту готової продукції.
Певний інтерес у цьому плані може також ставити питання можливості входження нематеріальних благ, й у першу чергу ділової репутації, до складу підприємства як майнового комплексу. Ділова репутація як матеріальне благо і громадянина (у тому числі підприємця), так і юридичної особи найбільш тісно пов'язана з правами, що входять до складу підприємства, на результати інтелектуальної діяльності. Насамперед у випадках, коли фірмове найменування, товарний знак і знаки обслуговування пов'язані з власником підприємства - його ім'ям, загальною назвою тощо. буд. комплексу, можуть передбачати і умови, що "в'язують" майно з нематеріальними благами, що передбачають особливі (у тому числі майнові) форми та способи забезпечення їх недоторканності та захисту.
Підбиваючи певний підсумок розгляду майнового комплексу в ракурсі віднесення його ДК РФ до нерухомості, слід зазначити наступні особливостіпідприємства як нерухомого об'єкта цивільних прав.
По-перше, надання законодавцем підприємству статусу нерухомості обумовлено практичною присутністю у майнових комплексах більшості з них традиційних нерухомих речей - землі, будівель, споруд тощо.
По-друге, підприємства - це і одна з основ економічного добробуту суспільства, і значна цінність державної влади, що фактично забезпечують існування та розвиток останньої. Значимість
для публічної влади цієї та правової, та соціально-економічної категорії зумовила і законодавчо встановлений особливий, характерний для нерухомості порядок звернення підприємства у сфері цивільного обігу. Не тільки майнова значимість підприємств як майнових комплексів для публічної влади зумовила віднесення цих об'єктів цивільних прав. Необхідність особливого статусу викликана і низкою інших причин, у свій час помічених Р. Саваті: а) нерухоме майно підпорядковується правопорядку країни перебування; б) постійне місцезнаходження забезпечує можливість державного обліку, статистики як самого майна, а й прав нею; в) досягається можливість відновлення прав нею.
По-третє, майновий комплекс як об'єкт нерухомості в регламентованому ГК РФ вигляді проілюстрував глибинні "пружини" та "противаги", присутні в сучасному праві власності на нерухомі об'єкти. У віднесенні майнового комплексу до нерухомості (навіть за відсутності у його складі традиційних нерухомих речей) відобразився принцип еластичності права власності, розглянутий свого часу І. А. Покровським: "Визнаючи в принципі право власності повною владою над річчю, держава в той же час резервує собі право накладати неї ті чи інші обмеження, які воно знайде необхідним, до повної експропріації на користь загального блага " . Право власності (у тому числі і на підприємство), з одного боку, прагне максимального панування над об'єктом ("пружина"), а з іншого - ніколи цього не досягне, тому що завжди врівноважене системою "противаг". У досліджуваному ракурсі підприємство як оборотоспромож-
ний об'єкт обмежений державною реєстрацією як наслідком віднесення його до нерухомості.
По-четверте, підприємство як об'єкт нерухомості характеризується не лише необхідністю державної реєстрації. Угоди з цим своєрідним об'єктом зумовлені і додатковим рядомпропонованих Цивільним кодексом (ст. 560, 561) формальностей. Застосовуючи образи І. А. Покровського, ці формальності, як "гирі", "перетягують пружину" панування власника над підприємством, тим самим перетворюючи, по суті, майновий комплекс на малоцікавий для учасників підприємницького обороту об'єкт. Є. А. Суханов підкреслює, що при "укладанні договору купівлі-продажу підприємства як майнового комплексу складається безліч документів, проводиться аудит, складається акт приймання-передачі, звіряється баланс".
Це зумовлює більшу питому вагу громадського елемента у характеристиці підприємства як об'єкта нерухомості і, отже, менший інтерес учасників громадянського обороту.
Термін «підприємство»використовується в цивільному праві стосовно як суб'єктів, так і об'єктів права. Підприємством називається юридичну особу, тобто. суб'єкт цивільного права; учасник підприємницької діяльності. При цьому термін «підприємство»застосовується тільки до державних та муніципальних унітарних підприємств,які як комерційна організація підлягають державної реєстрації речових і як суб'єкт права у різних договорах та інших правовідносинах.
Одночасно цей термін застосовується для позначення певного виду об'єктів права. У цьому сенсі підприємство - певний майновий комплекс, що використовується для провадження підприємницької діяльності, куди входить вся сукупність майна, призначеного для діяльності підприємства, а саме: земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, продукція, права вимоги, борги, а також права позначення, індивідуалізують підприємство, його продукція, роботи та послуги, товарні знаки, знаки обслуговування та інші виняткові права, тобто. у складі підприємства як особливого об'єкта нерухомості можуть бути й окремі об'єкти нерухомого майна – будівлі, споруди, земля тощо, нематеріальні активи (права користування земельною ділянкою, природними ресурсами, авторські права та інші права тощо) та оборотні кошти (гроші, сировина, матеріали тощо).
Як об'єкт права - нерухомого майна підприємство може належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності. Не виключена можливість власності одному суб'єкту кількох підприємств - майнових комплексів, зокрема, призначених для виготовленнярізних видів
продукції або інших видів підприємницької діяльності.
Поняття підприємства як нерухомості, що використовується для підприємницької діяльності має свої особливості. Його не можна зводити до комплекту обладнання для виробництва певної продукції, тому що перетворення такого комплекту обладнання на підприємство потребує додаткових дій щодо організації на його основі процесу виробництва. Підприємство як нерухомість складає єдиний майновий комплекс, що включає не тільки всі види майна, призначені для його діяльності, а й немайнові права, що індивідуалізують підприємство. Це дозволяє відразу використовувати підприємство для певної виробничої діяльності.
Зважаючи на те, що до прийняття нового ЦК практично всі підприємства були державними (кооперативними), вони не перебували в обороті, ці підприємства, як правило, передавались у відання інших організацій в адміністративному порядку. Тому таке поняття підприємства для нашого суспільства є новим і ще мало утвердився у вітчизняній практиці. Внаслідок цього допускаються неточні формулювання.
Наприклад, Указ Президента РФ «Про продаж державних підприємств - боржників» від 2 червня 1994 р. має на увазі продаж майна неспроможних державних підприємств. Застосування цих відносин визначення «продаж підприємств - боржників» є некоректним, т.к. майновий комплекс як об'єкт права не може бути боржником, а державне підприємство як суб'єкт права не підлягає продажу. Аналогічна неточність висловлювання допускається у розпорядженнях Уряди РФ про продаж майна конкретних неспроможних підприємств.
Правове регулювання підприємств, створених у порядку приватизації, визначається спеціальним законодавством, яке має пріоритет стосовно загальних норм ЦК про набуття права власності. Як правило, при приватизації державних та муніципальних підприємств, майновий комплекс зберігається, змінюються лише власник та правова організаційна форма.
Ці відносини регулюються Законом РФ «Про приватизацію державних підприємств і муніципальних підприємств РРФСР» від 3 липня 1991 р., куди неодноразово було внесено істотні зміни, і навіть багатьма указами Президента РФ і Основними положеннями Державної програми приватизації державних підприємств і муніципальних підприємств у РФ після 1 липня 1994 р., затвердженими Указом Президента РФ від 22 липня 1994 р., які мають діяти до затвердження нової Державної програми приватизації. Загальний порядок та способи приватизації підприємств докладно визначені у додатках до Указу Президента РФ від 29 січня 1992 р. Там зазначено порядок подання, оформлення та прийняття до розгляду заявки на приватизацію, правила оцінки вартості об'єктів приватизації, положення про перетворення державних та муніципальних підприємств у відкриті акціонерні товариства, встановлено порядок та умови організації та проведення аукціонів, порядок проведення конкурсів.
Велике значення мають положення Указу Президента РФ «Про організаційні заходи щодо перетворення державних підприємств, добровільних об'єднань державних підприємств в акціонерні товариства» від 1 липня 1992 р. та Положення про комерціоналізації державних підприємств з одночасним перетворенням їх на акціонерні товариства.
Внаслідок приватизації майновий комплекс переходить у власність господарського товариства, товариство або індивідуальні підприємці.
Приватизації підлягають і частини підприємства.
В Указі Президента РФ «Про організаційні заходи щодо перетворення державних підприємств, добровільних об'єднань державних підприємств в акціонерні товариства» від 1 липня 1992 р. передбачено виділення в процесі приватизації структурних підрозділів підприємств (цехів, виробництв, ділянок та ін.) на самостійні підприємства у правах юридичної особи із дотриманням вимог антимонопольного законодавства.
Продаж приватизованого підприємства здійснюється шляхом укладання договору купівлі-продажу, в якому чітко визначаються права та обов'язки продавця та покупця, порядок оплати, закріплені інші умови. Право власності на майно , що передається , переходить до покупця в момент реєстрації договору .
За всіх способів приватизації підприємств від імені власника майна - держави виступає відповідний державний органчи орган місцевого самоврядування. Такими органами є комітети з управління майном та фонди майна.
У Санкт-Петербурзі передача підприємств як майнових комплексів внаслідок приватизації державних та муніципальних підприємств здійснюється Комітетом з управління міським майном Санкт-Петербурга Фонду майна для подальшого продажу та оформляється передавальним розпорядженням голови КУГИ (додаток 5).
Продаж підприємства як нерухомості суттєво відрізняється від продажу акцій цього підприємства. У першому випадку майно переходить у власність покупця, як якого виступає створене у процесі приватизації акціонерне товариство. При купівлі акцій, незалежно від їхньої кількості, колишні працівники приватизованого підприємства та інші особи – акціонери – набувають лише власності на акції, а не на майно підприємства. Право власності на акції переходить до покупця з моменту внесення даних до Реєстру акціонерного товариства, що ведетьсявиконавчими органами
акціонерного товариства.
Покупець приватизованого підприємства набуває нею всіх прав власника. Отже, може продати підприємство іншій особі.
Продаж підприємства як єдиного майнового комплексу може бути зумовлений різними причинами. Це продаж неплатоспроможних державних підприємств, їх ліквідація або банкрутство, а також, коли продавець з різних причин бажає продати підприємство, у тому числі у випадках потреби в грошових коштах, переходу до інших занять, бажання оновити обладнання та при примусовому продажу підприємства. У всіх таких ситуаціях за покупця можуть виступати підприємці різних організаційних форм.
В останні роки в національній економіці та будівельному комплексі зокрема стали чітко простежуватися диверсифікаційні тенденції, що характеризуються виходом компаній у сфери бізнесу, безпосередньо не пов'язані з основним або первісним видомдіяльності. Жорстка конкуренція, дефіцит інвестиційних ресурсів та ризики, властиві російській економіці, Привели до ситуації, коли інвестиційні проекти розширення старого бізнесу стали в багатьох випадках менш привабливими, ніж купівля суміжних підприємств, що функціонують.
Необхідно зазначити, що відповідно до закону як об'єкт продажу «підприємство як майновий комплекс» можна продати і частину підприємства. Ця частина повинна бути відокремленим майновим комплексом. У всіх випадках у договорі мають бути зазначені певні дані, що дають змогу встановити предмет продажу, у тому числі розташування підприємства на відповідній земельній ділянці.
До підписання договору мають бути складені та розглянуті сторонами:
- акт інвентаризації;
- бухгалтерський баланс;
- висновок незалежного аудитора про склад та вартість підприємства;
- перелік всіх боргів (зобов'язань), включених до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розмірів та строків вимоги.
Договір продажу підприємства, як і іншого об'єкта нерухомості, повинен укладатися у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, та додатком до нього перерахованих вище документів та з обов'язковою державною реєстрацією.
Ціна підприємства, що купується, як одна з істотних умов договору купівліпродажу, повинна бути чітко позначена в договорі.
Як правило, ціна визначається за згодою сторін на підставі проведеної інвентаризації та укладання аудитора. Передбачається, що в обумовлену ціну включається і ціна на земельну ділянку, що передається, або на право її використання.
Сам продаж підприємства здійснюється у три етапи:
1. Укладання договору купівлі-продажу та його державна реєстрація.
2. Передача підприємства за передавальним актом.
3. Державна реєстрація права власності покупця на придбане підприємство.
Таким чином, закон вимагає, щоб сторони під час продажу підприємства двічі здійснювали державну реєстрацію. Спершу потрібно зареєструвати договір про продаж підприємства, а потім здійснити реєстрацію права власності покупця.
Після укладання договору відповідно до особливостей придбання нерухомості необхідна передача підприємства за спеціальним передатним актом від продавця до покупця.
Докладно визначено зміст цього акта, зазначено, що підготовка підприємства до передачі, у тому числі оформлення передавального акта, є обов'язком продавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.
Моментом передачі підприємства покупцю вважається день підписання обома сторонами передавального акта. З цього моменту до покупця переходить ризик випадкової загибелі чи випадкового ушкодження майна. Покупець має право використовувати майно, що входить до складу підприємства, і отримувати вигоди, але він до переходу права власності не вправі розпоряджатися підприємством. Продавець після передачі підприємства теж немає права розпорядитися їм.
Покупець може зберегти придбане підприємство як відокремлене майно юридичної особи або приєднати його до свого майна, створивши на його основі внутрішній підрозділ іншої організації, або, якщо це індивідуальний підприємецьбезпосередньо управляти ним. На основі придбаного підприємства може бути створена юридична особа – господарське товариство – навіть із єдиним учасником. Останній матиме права, передбачені законом про відповіднегосподарське товариство
, установчими документами товариства чи товариства
Підприємство як майновий комплекс, що використовується для провадження підприємницької діяльності, може бути здано в оренду.
Підготовка підприємства до передачі є обов'язком орендодавця.
Сама передача підприємства в оренду проводиться у разі передатного акту, а моментом укладання договору оренди та виникнення щодо нього прав та обов'язків сторін визначено момент державної реєстрації. Під час оренди орендар зобов'язаний підтримувати підприємство у належномутехнічному стані
, включаючи обов'язкові платежі та податки, якщо інше не передбачено договором.
Права орендодавця заняття певної діяльністю виходячи з ліцензії не переходять на орендаря, якщо інше встановлено законом чи іншим правовим актом. Однак це не звільняє орендодавця від зобов'язань перед своїми кредиторами. Права та обов'язки щодо працівників підприємства регулюються правилами про реорганізацію юридичної особи.
У разі припинення договору майновий комплекс має бути повернутий орендодавцю. Підготовка підприємства до передачі тепер є обов'язком орендаря та здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено законом.
Розмір та способи внесення орендної плати визначаються у договорі оренди. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс припиняється зазагальним правилам
, встановленим у розділі 15 ЦК (ст. 235 - 243) крім ст. 240, 241. Найчастіше єдиний майновий комплекс припиняє існувати в результаті розпродажу окремо об'єктів, що входять до нього, зокрема при банкрутстві або за добровільним рішенням підприємця. Особливим різновидом нерухомості є комплекси взаємопов'язаних нерухомих та рухомих речей, що використовуються позагальному призначенню
як єдине ціле. До них відносяться підприємства та кондомініуми. Термін «підприємство» використовується в нашому законодавстві та для позначення деяких видівюридичних осіб - Суб'єктів цивільного права. Однак у нормальному майновому оборотіпідприємства
є об'єктами, а не суб'єктами права (докладніше про це див. п. 1 § 5 гл. 8 цього тому підручника). Як об'єкт цивільного обороту підприємство являє собою не єдину річ і не просту сукупність речей, а цілий майновий комплекс, що включає до свого складу поряд з нерухомістю (земельними ділянками, будинками, спорудами) та рухомістю (обладнанням, інвентарем, сировиною,готовою продукцією ) зобов'язальні права вимоги і) зобов'язальні права вимоги користування борги (зобов'язаний (Ст. 132 ЦК).
У розвинених правопорядках до складу підприємств включають також «клієнтеллу»(Goodwill), тобто. стійкі господарські зв'язки із споживачами продукції чи послуг, дуже важливі за умов конкурентного ринкового господарства. Тому чинне підприємство (підприємство «на ходу»,«бізнес») зазвичай коштує дорожче, ніж проста сукупна «балансова» вартість його готівки
Громадянське правовідносини
Розділ 11 § 2 (4)
майна чи чистих активів. Наявність «клієнтелли» становить дуже важливу особливість підприємства як майнового комплексу.
Зрозуміло, суб'єктом відповідних правта обов'язків є юридична особа (або інший власник), а не майно. Тому закон має на увазі під підприємством як об'єктом насамперед майно унітарних підприємств. Однак самостійним об'єктом цивільного обороту може стати і частина підприємства (наприклад, майно цеху), і виробнича одиниця, яка не має цивільної правосуб'єктності (наприклад, невеликий магазин, кафе, готель, ательє або інше підприємство сфери обслуговування). У випадках продажу, оренди, застави або вчинення інших угод з такими майновими комплексами їх власник (яким, зокрема, може бути як комерційна організація, так і індивідуальний підприємець) відповідно до умов договору передає набувачу чи іншому контрагенту не лише ті, що входять до їх складу нерухомі та рухомі речі, але іпов'язані з ними свої права, обов'язки і навіть «клієнтеллу» (пор. п. 2 ст. 132 і ст. 559, 656 ЦК).
Як майновий комплекс підприємство не обов'язково включає до свого складу об'єкти нерухомості (земельні ділянки, будинки, споруди). Воно є нерухомістю не за своєю природою, а через спеціальну вказівку закону. Особливість його правового режиму полягає не тільки в необхідності державної реєстрації угод з цим майном, а й у тому, що воно є майновим комплексом, причому складається як з речей, так і прав, обов'язків та інших нематеріальних об'єктів,сукупна вартість яких і визначає вартість даного об'єкта майнового обороту, і визначає доцільність укладання угод із ним саме як із майновим комплексом, а не як із простою сукупністю речей та інших об'єктів.
Іншим різновидом майнових комплексів є кондомініум(Від лат. con - загальний, спільний та dominium - власність, тобто загальна власність).
Кондомініумом визнається комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку та розташовану на ній житлову будівлю, в якій окремі житлові приміщення знаходяться у приватній (або також у публічній) власності конкретних власників,
а інші частини - у їхній спільній частковій власності (ст. 289 та 290 ЦК, ч. 8 ст. 1 Закону про основи федеральної житлової політики) 1 .
Така ситуація зазвичай складається при приватизації житла в багатоквартирних будинках, коли приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати сходові майданчики та сходи, що знаходяться в їх спільній власності, ліфти, дахи та підвали, електричне, сантехнічне та інше обладнання, що обслуговує житловий будинок в цілому, а також прибудинкову територію(земельна ділянка). Особливість юридичного режиму кондомініуму становить неможливість для власника житлового приміщення відчуження своєї частки у спільному майні кондомініуму окремо від права власності на житлове приміщення (п. 2 ст. 290 ЦК, п. 3 ст. 8 Закону про товариства власників житла), як, втім , і навпаки. Тим самим право власності на квартиру (інше житло) нерозривно пов'язується з часткою у праві власності на майно кондомініуму (загальне майно будинку).
Кондомініуми стали способом вирішення питання щодо належності спільних частин та обладнання багатоквартирних житлових будинків, у ході приватизації яких окремі квартири і навіть житлові кімнатистали розглядатися законом як самостійних об'єктів прававласності. Саме собою дане рішення не можна визнати найбільш вдалим, бо такі квартири і кімнати не призначені для самостійної експлуатації, будучи тісно пов'язаними і один з одним, і з іншими частинами будинку. Ігнорування цього зв'язку спричинило необхідність встановлення спеціального правового режиму для загальних частин та обладнання житлових будинків (оголошених об'єктом спільної часткової власності всіх власників приміщень) та створення для їх експлуатації спеціальних юридичних осіб – товариств власників житла.
Водночас сам будинок (будівля в цілому) перестав бути єдиним об'єктом нерухомості. Більш того, самостійними речамипо суті перестали бути і загальні частини будинку, оскільки вони позбавлені оборотоспроможності поза зв'язком з житловими приміщеннями, що обговорюються ними. При цьому на практиці власники-мешканці не відчувають серйозного
1 Див. також: ч. 5 ст. 1 та ст. 5 Федерального закону від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ «Про товариства власників житла» // Відомості Верховної. 1996. № 25. Ст. 2963; 2002. № 1 (частина I). Ст. 2; № 12. Ст. 1093.
Громадянське правовідносини
Об'єкти цивільних правовідносин
Розділ 11 § 2 (4)
інтересу у підтримці в хорошому станімісць загального користування (сходів та сходових майданчиків, ліфтів і т.п.), зосереджуючи всі зусилля на експлуатації лише "своїх осередків" (квартири або кімнати) 1 .
Більш ефективним, як показує досвід деяких розвинених правопорядків, було б визнання багатоквартирного житлового будинку юридично неподільною річчюі тим самим – об'єктом часткової власності мешканців. Останні в цьому випадку отримують у користування (або на обмеженому речовому праві) квартири, що припадають на їх частки, і в цій же частці несуть усі необхідні витратиза утриманням будинку в належному стані 2 . Тоді ситуація спрощується і виключається потреба у створенні і кондомініумів, і товариств власників житла, а мешканці отримують прямий інтерес у належному утриманні всього будинку, а не лише «своєї» квартири. На жаль, вітчизняне законодавство у цьому питанні пішло іншим шляхом, породивши досить складні юридичні та практичні питання 3 .
Іноді висувається також ідея про визнання «єдиним об'єктом» (майновим комплексом) земельної ділянки та будівлі (будівлі, споруди тощо), що знаходиться на ній, для того, щоб забезпечити
1 Тим часом якщо хтось із них з якоїсь причини не матиме частки
у праві власності на загальне майно будинку (наприклад, під'їзду та сходів), то
просто не зможе нормально користуватися житловим приміщенням, що належить йому.
Вже сама можливість такої парадоксальної ситуації свідчить про недоліки
конструкції кондомініуму. Для нежитлових (наприклад, офісних) приміщень, де
вимога обов'язкового створення кондомініуму та його товари
ства власників у законі відсутня, такі ситуації в ряді випадків,
на жаль, стали реальністю. Усе це свідчить на користь визнання об'єктом
нерухомості будинку (будівлі) в цілому, а не окремих житлових і
(або) нежитлових приміщень.
2 В австрійському праві цей підхід отримав назву «житлової власності». Докладніше про це див., наприклад: Koziol Л., Weher R. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Wien, 2000. S. 264-268.
3 Цей шлях, пов'язаний із визнанням індивідуальної власності на частину
житлового будинку (поверх, квартиру, кімнату) та спільної власності - на «загальні частини єдиної споруди», також відомий у європейських країнахпід назвою «поверхової власності» (Венедіков П.)Новорічне право. Друге вид. Софія, 1999. С. 116 - 117 "; Дабович-Анастасовська J.Поверхова сопственост. Збірник на честь на Асен Групі. CKonje, 2001). Його головним недоліком якраз і є встановлення різного правового режиму для тісно пов'язаних один з одним приладдя та головної речі, при якому єдиний за юридичною природою об'єкт нерухомості припиняє існування (Schreiber До. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82-83).
єдність їхньої юридичної долі. Такий підхід заснований на помилковому розумінні класичного принципу «superficies solo cedit» (все, що знаходиться на земельній ділянці, належить власнику цієї ділянки), який у римському праві забезпечував єдність прав власника різні об'єкти,хоч і тісно пов'язані один з одним як головна річ (земельна ділянка) та її приналежність (вдома) (про цей поділ речей див. далі). Крім того, його визнання безпідставно перешкоджало б зведенню та використанню будівель, що знаходяться на чужій землі (наданій на обмеженому речовому праві, орендованій тощо) 1 .
Водночас є необхідність у визнанні особливим об'єктом нерухомості технологічних майнових комплексів(газопроводів з компресорними станціями та подібним обладнанням, установок з переробки нафти та іншої сировини тощо). Від підприємства цей комплекс відрізняється тим, що до його складу входять тільки речі,але не права та обов'язки. При цьому складові його речі різнорідні (нерухомість – земельна ділянка, будівлі, споруди; рухомість – обладнання тощо), але об'єднані єдиним господарським призначенням,що робить доцільним його використання як єдиний об'єкт майнового обороту 2 .
Як майнові комплекси закон розглядає також пайові інвестиційні фонди(ПІФи), які перебувають у довірчому управлінні спеціально створених для цього акціонерних товариств(Керуючих компаній) 3 . Названі фонди представляють
1 Докладніше про суперечливий підхід російського законодавства до
вирішенню цього питання див.: Козир О.М., Маковська О.О.«Єдина доля» земельного
ділянки та розташованих на ньому інших об'єктів нерухомого майна (реальність
та перспективи) // Вісник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 96-100 та ел. Слід зазначити, що відмова від принципу superficies solo cedit мала місце і в ряді східноєвропейських, зокрема, балканських країн, які свого часу сприйняли соціалістичний шлях розвитку (хоча й не відмовилися повністю від приватної власності на землю). З відмовою від цього шляху принцип юридичної єдності нерухомості був законодавчо відновлений (див., наприклад: Гавела Н.Ново хрватсько створене право // Збірник на вшанування Асен Групі. CKonje, 2001. С. 32).
2 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухомого майна.
З. 8, 29-30.
3 Частина 2 ст. 1 та абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закону від 29 листопада 2001 р. № 156-ФЗ «Про інвестиційні фонди» (Відомості Верховної. 2001. № 49. Ст. 4562). Необхідно підкреслити, що всі юридичні конструкції, пов'язані з пайовими інвестиційними фондами, повністю запозичені нашим законодавцем з американського права, чим пояснюються всі особливості їх правового режиму.
Громадянське правовідносини
Об'єкти цивільних правовідносин
Розділ 11 § 2 (5)
собою майно (головним чином, у вигляді коштів), що перебуває у спільній власності осіб, які заснували довірче управління ним і отримали від керуючої компаніїцінні папери - інвестиційні паї.Власники таких цінних паперів мають право вимагати від керуючої компанії «погашення паїв» (тобто припинення договору та відповідних виплат) або в будь-який час («відкритий» ПІФ), або протягом встановленого договором терміну («інтервальний» ПІФ), або тільки після закінчення терміну дії договору («закритий» ПІФ). Лише в закриті ПІФивласники «паїв» можуть вносити як кошти, а й інше майно, завдяки чому лише ці ПІФи і вважатимуться майновими комплексами у суворому значенні слова. Крім того, на відміну від звичайних співвласників, власники «паїв» не мають права вимагати розділу ПІФів, виділила з них своєї частки або переважного придбання «паїв» інших учасників.
Таким чином, пайовий інвестиційний фонд як майновий комплекс відрізняється тим, що його співвласники - пайові власники цього майна - обов'язково передають його в довірче управління спеціальної комерційної організації, Отримуючи натомість спеціальні цінні папери. Як єдиний комплекс це майно виступає лише у вигляді об'єкта договору довірчого управління,укладеного його співвласниками з керуючою компанією.
