Тсж может принимать имущество от третьих лиц. Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе. В договоре должны быть такие обязательные пункты
1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Комментарий к Ст. 151 ЖК РФ
1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его государственной регистрации является юридическим лицом.
Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:
а) обособленность его имущества;
б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;
в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;
г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.
Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами многоквартирного дома.
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК ; ). Поэтому перечисленное имущество, в том числе указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, — общее имущество в многоквартирном доме, не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество, став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) .
———————————
В отличие от ранее действовавшего Закона о товариществах собственников жилья, п. 4 ст. 40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, голосованию на таком собрании и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя. Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не может подать заявление о вступлении в члены товарищества.
———————————
Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.
2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу, что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.
3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.
Необходимо отметить, что на практике имеют место случаи необоснованного отнесения судами платежей собственников помещений за коммунальные услуги к обязательным платежам членов товарищества и соответственно их отнесения к средствам товарищества. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2010 г. по делу N А49-43/08.
Как следует из материалов дела, МУП «Теплоснабжение г. Пензы» обратилось в суд с иском к ТСЖ «Южанка» о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 апреля 2008 г. исковые требования удовлетворены.
ФАС Поволжского округа данное решение отменил и отправил в суд первой инстанции на новое рассмотрение, отметив в своем Постановлении от 19 декабря 2008 г., что из материалов дела не следует вывод об осуществлении управления многоквартирным домом ответчиком (ТСЖ), а также об оплате гражданами истцу тепловой энергии в самостоятельном порядке.
При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Пензенской области от 30 марта 2009 г. с ТСЖ «Южанка» в пользу МКП «Теплоснабжение г. Пензы» взысканы долг и расходы по уплате госпошлины. Судебный пристав-исполнитель УФССП России по Пензенской области обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением об обращении взыскания на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр». Определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. оставлено без изменений.
Не согласившись с определением Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г., истец обратился в ФАС Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. При этом ФАС Поволжского округа признал судебные акты нижестоящих судов незаконными и отменил их, исходя из следующих обстоятельств.
Из материалов дела следует, что ТСЖ «Южанка» заключило с ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр» договор, в соответствии с которым данное юридическое лицо осуществляет сбор денежных средств с собственников жилья, проживающих в ТСЖ «Южанка».
Отказывая в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя, суды посчитали, что платежи, поступающие от населения на оплату жилищных и коммунальных услуг, не являются собственностью ТСЖ, поскольку не относятся к источникам, из которых формируются средства ответчика.
Однако согласно ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома; средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений.
В силу члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.
Таким образом, закон прямо относит оплату жилищных и коммунальных услуг к обязательным платежам, которые составляют средства товарищества. Следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, производится на основании судебного акта.
При таких обстоятельствах судебная коллегия признала обжалуемые определение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2009 г. и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2009 г. подлежащими отмене и постановила обратить взыскание на денежные средства ТСЖ «Южанка», поступающие на расчетный счет ООО «Управляющая компания «Региональный информационный центр».
Как видно из материалов рассмотрения дела, ФАС Поволжского округа принимает прямо противоположные решения. При этом, признавая, что управление домом осуществляется не ТСЖ, а управляющей компанией, которая принимает денежные средства от всех собственников жилья за коммунальные услуги и соответственно отвечает за расчеты с поставщиками коммунальных ресурсов, суд безосновательно относит эти платежи к обязательным взносам, составляющим средства ТСЖ. Удивительно, но суд не обращает также внимание на то, что в многоквартирном доме не все собственники помещений являются членами данного ТСЖ. Только факт проживания в ТСЖ принимается судом в обоснование членства всех собственников данного дома. По существу, ФАС Поволжского округа принятым решением возложил ответственность на неуполномоченное лицо, для чего коммунальные платежи признаны обязательными взносами ТСЖ, но денежные средства в уплату долга за тепловую энергию взыскал с расчетного счета управляющей компании, т.е. с юридического лица, отвечающего за поставку коммунального ресурса собственникам помещений и находящегося в договорных отношениях с ресурсоснабжающей организацией. По всей видимости, в том числе для исключения таких абсурдных ситуаций ст. 155 ЖК РФ дополнена новыми частями — 6.1, 6.2 и 7.1, с учетом которых платежам граждан за коммунальные услуги придан целевой характер. При этом, во-первых, если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, то плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, которая, в свою очередь, осуществляет расчеты с ресурсоснабжающими организациями, во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в доме ТСЖ вправе осуществлять прямые платежи за коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет денежных средств товарищества специального фонда товарищества.
Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе товарищества.
Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества, ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в одном товариществе.
К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества.
Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования.
Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда страхования — для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.
5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, для осуществления безналичных расчетов вынуждено заключить договор банковского счета в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.
Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных документов. При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени товарищества и подписывать платежные документы.
———————————
В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).
Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (Вестник Банка России. 2002. N 74).
10 ноября 2016года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство РФ об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ, а, следовательно, специальный правовой режим, предусмотренный для ТСЖ многоквартирных домов, не должен распространяться на иные имущественные комплексы, в том числе на дачные товарищества.
В частности, для дачных товариществ должно действовать правило о том, что единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация. Следовательно, собственникам индивидуальных жилых домов будет необходимо отдельно регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество.
Что такое специальный режим общей собственности?
Специальный правовой режим для многоквартирных домов (далее МКД) предусматривает, что право на общее имущество в МКД возникает с момент перехода права собственности на само жилое/нежилое помещение в МКД и не требует отдельной регистрации права на общее имущество (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, доля из такого общего имущества непосредственно связана с правом собственности на квартиру/нежилое помещение и не может быть выделена в натуральном выражении (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Распространяется ли на дачные товарищества и иные объединения граждан специальный режим собственности на общее имущество?
Как я уже сказала, 10 ноября 2016 года в своем Постановлении №23-П Конституционный суд РФ сделал выводы, что действующее законодательство об общем имуществе в многоквартирных домах и имуществе общего пользования собственников индивидуальных жилых домов не противоречит Конституции РФ.
Что послужило основанием для таких выводов?
Поводом для рассмотрения дела стало обращение в КС РФ члена товарищества собственников жилья (ТСЖ) "Дачный поселок " Барвиха" с просьбой о проверке конституционности абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому единственным доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация, и оспорено зарегистрированное право может быть только в судебном порядке. По мнению заявителя, такая формулировка закона лишает членов дачного ТСЖ права собственности на общее имущества, а также возможности его защиты в судебном порядке. Таким образом, по мнению члена дачного ТСЖ, на имущество дачных ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества многоквартирных домов.
Общим собранием собственников домовладений товарищества собственников жилья "Дачный поселок "Барвиха", для управления имуществом общего пользования данной некоммерческой организации (членом которой являлся заявитель), в 2003 году было принято решение о приобретении в границах Дачного поселка земельного участка и иного недвижимого имущества (включая асфальтированные дороги, пешеходные дорожки и другие объекты инфраструктуры) за счет кредитных средств. С этой целью ТСЖ заключило договоры купли-продажи объектов недвижимости и земли с государственным унитарным предприятием Московской области и Министерством имущественных отношений Московской области. Право собственности товарищества на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Впоследствии земельный участок был разделен на несколько участков, само ТСЖ распорядилось недвижимым имущество и землей, продав его третьим лицам.
В 2014 году заявитель обратился в суд с целью истребования из чужого незаконного владения объектов инфраструктуры, обслуживающих жилые дома в Дачном поселке "Барвиха", а именно: дорог, инженерно-технических коммуникаций, зданий КПП, трансформаторной подстанции, канализационно-насосной станции, столовой, забора. В удовлетворении требований о передачи этого имущества в общую долевую собственность членам ТСЖ и владельцам домов в дачном поселке, не являющихся членами ТСЖ, судами всех инстанций отказано. Заявитель «дошел» до Верховного Суда РФ, однако его требования не были удовлетворены. Отказывая, суды исходили из того, что спорное имущество было передано третьим лицам его собственником, каковым согласно записи в ЕГРП являлось ТСЖ "Дачный поселок "Барвиха"; истец же, не будучи собственником и законным владельцем спорного имущества, не вправе истребовать его из чужого незаконного владения.
Однако заявитель полагая, что на имущество ТСЖ должен распространяться специальный правовой режим общего имущества МКД, в обоснование своей позиции ссылается нормы Жилищного законодательства, которое говорит о том, собственниками каких объектов может быть создано ТСЖ. В частности, согласно п. 2 ст. 123.13 ГК РФ, объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества на праве общей долевой собственности.
Чем отличается правовой режим общего имущества многоквартирного дома?
Специальный правовой режим общего имущества МКД характеризуется рядом особенностей. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в соответствующем доме на праве общей долевой собственности, причем доля на него может быть отчуждена собственником только вместе с правом собственности на квартиру или нежилое помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Однако, самое важно, что не требуется отдельной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество – она происходит автоматически при регистрации возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД.
Специальный правовой режим для объектов общего имущества собственников помещений в МКД обусловлен их особенностями. Конституционный суд РФ указал на их служебное предназначение и подчеркнул, что они призваны обеспечивать надежность и безопасность многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию элементов здания, необходимых для поддержания постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и т. д.
Таким образом, технические и экономические характеристики общего имущества в многоквартирном доме предопределяют ограничения его оборотоспособности, а значит, его нельзя передать третьим лицам, поскольку это нарушило бы свойства такого дома как объемной строительной системы.
Почему специальный правовой режим общего имуществ не может быть применен к дачным ТСЖ?
Конституционный Суд РФ отметил, что вышеозвученные технические и экономические характеристики нельзя применить к дачным и иным объединениям граждан, в связи с этим Конституционный Суд РФ, посчитал справедливыми положения закона, в соответствии с которыми правовой режим имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, действует по общим принципам.
Освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, осуществляется в соответствии с принципом свободных рыночных отношений, в том числе в части коммунальной инфраструктуры. Такие объекты коммунальной инфраструктуры, как пояснил Конституционный Суд РФ, передаются собственниками жилых домов и земли во владение третьих лиц, что в итоге привело к возникновению имущественных прав граждан и юрлиц на отдельные объекты инфраструктуры, обслуживающей дачные и иные ТСЖ, даже если собственники таких объектов и не являются непосредственно собственниками самих жилых домов.
Применение специального правового режима общего имущества к дачным или иным объединениям граждан может нарушить справедливый баланс интересов, т.е. поставить интересы собственников индивидуальных жилых домов выше интересов лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности объектов инфраструктуры.
Имущество, пребывающее в пользовании созданных жильцами ТСЖ, подразумевает ведение хозяйственной деятельности, что основывается на эксплуатации имеющегося в распоряжении физических лиц имущества, предполагает сдачу его внаем, передачу в аренду, возведение сооружений на земельных наделах придомовой территории.
Внимание! Передачу товариществам в личную собственность относящегося к сфере обслуживания дома имущества, что предназначено для жизнеобеспечения жилья, законодательством запрещено.
Перечень объектов недвижимости товарищества
Перечень имущества регулируется статьей 36 ЖК РФ . Создание ТСЖ по-прежнему сохраняется долевую собственность в распоряжении владельцев жилья. Управление деятельностью и имуществом, кроме жизнеобеспечивающих коммуникаций и механизмов, переходит к организации. К имуществу созданной структуры относится:
Содержание организацией нежилых помещений
Преимущественно нежилые помещения, предусмотренные планами строительства многоквартирных домов, размещаются в оборудованных подвалах, обустраиваются в цоколе дома или располагаются на чердаке.
Независимо от своего предназначения, нежилое помещение подразумевает под собой неотъемлемую частью строения, где члены товарищества в одинаковом размере несут ответственность за своевременное внесение оплаты , которая предусматривает обслуживание имеющейся в распоряжении созданной организации общей собственности.
В большинстве случаев владельцами нежилых, специально предназначенных помещений выступают государственные или коммерческие структуры, отвечающие за стабильное функционирование и эксплуатацию возведенного согласно планировке строения, а также жизнеобеспечение собственности проживающих в нем людей.
Чтобы на законодательном уровне регулировать отношения владельцев обслуживающих здание помещений с жителями, которые являются собственниками товариществ, законодательство предлагает заключение договоров между сторонами.
В составленном соглашении прописываются особые условия долевой принадлежности таких помещений членам ТСЖ, без возможности права установленной личной собственности и ограничения доступа жильцов к жизнеобеспечивающим здание инженерным коммуникациям.
Расположенные в капитальном строении дома нежилые комнаты и помещения в виде офисов или магазинов после создания организации не лишаются своего права относительно принадлежащего им имущества и сохраняют те же права предусмотренного законодательством управления зданием, что и владельцы квартир.
Собственники, расположенных на территории дома офисных помещений, имеют возможность присоединиться к членству в созданной организации.
Другие предусмотренные законодательством помещения, относящиеся к категории нежилых, пребывают в долевой собственности членов товарищества. К таким специальным помещениям относятся:
- оборудованные в домах подвалы;
- специально отведенные для хранения колясочные помещения;
- оборудованные в подъездах консъержные комнаты;
- расположенные в подъездах домов лестницы;
- обслуживающие граждан лифты.
Квартиры в домах, принадлежавших организации
Гражданские лица, живущие в здании , что принадлежит созданному товариществу, являются полноправными собственниками принадлежащих квартир. Организация не становится собственником принадлежащих владельцам жилых помещений.
Не все жители многоквартирного дома, имеющие в своей личной собственности квартиру, стают членами товарищества и желают в него вступить.
Некоторые квартиры не приватизированы гражданами и по-прежнему являются государственной собственностью и принадлежностью муниципальной власти. Люди продолжают их занимать согласно подписанным соглашениям, предусматривающим социальный наем жилья.
Приватизированные физическими лицами квартиры не зависимо от членства жильцов в организации находятся в частной собственности их законных владельцев. Принадлежащие жильцам их личные жилые помещения могут использоваться хозяевами для восполнения своих материальных потребностей по своему собственному усмотрению.
Законодательство предусматривает, что кроме пребывающих в личной собственности жильцов квартир, все остальные части жилого здания пребывают в общей долевой собственности, проживающих в доме физических лиц.
Справка! указывает, что владельцы квартир не зависят от образованной в здании организации и пользуются предоставленным им законом долевым правом на общее для всех жильцов имущество дома, которое подразумевает под собой эксплуатацию всех предусмотренных законодательством нежилых помещений.
Земельные участки на придомовой территории
Границы территории многоквартирного жилого здания устанавливаются согласно полученным данным, которые содержатся в документах кадастрового учета. Сформированный и прилегающий к дому надел земли бесплатно переходит к жителям дома в долевую собственность и принадлежит к предоставленному законом общему имуществу всех собственников квартир.
Жильцы многоквартирного здания несут ответственность за прилегающий к дому участок, а также расходы по уборке и содержанию территории.
При создании ТСЖ управление многоквартирным зданием и прилегающей к нему земельной территорией переходит к товариществу. На собраниях товариществ решаются вопросы оборудования принадлежащего им участка детскими площадками, размещения на нем зеленых насаждений, оборудования зон отдыха, рассматривается возможность сооружения гаражей.
Собрание членов ТСЖ наделяет председателя правом защищать интересы товарищества в решении земельных вопросов, вопросах благоустройства прилегающей к дому территории, а также во всех остальных сферах хозяйственной деятельности ТСЖ.
Право собственности ТСЖ
Согласно ЖК РФ, а также гражданскому законодательству собственники жилья владеют находящимся на территории многоквартирного здания общим имуществом, бережно пользуются им и распоряжаются согласно установленных законодательством пределов.
Созданная владельцами квартир организация состоит из жильцов дома обладающих правом общей долевой собственности. Созданное ТСЖ реализует предоставленное жителям право в управлении хозяйственной деятельностью здания и прилегающей к дому земельной территорией.
Внимание! Имущество, принадлежащее на правах долевой собственности членам ТСЖ, кроме имущества, на которое законодательством установлены ограничения, используется товариществом с целью хозяйственной деятельности.
Образованные в зданиях товарищества согласно законодательным актам РФ не обладают правом личной собственности на расположенное в здании общее имущество, созданная организация только управляет им, а также использует его в своей хозяйственной деятельности.
Общим имуществом считается то, которое используется для обслуживания двух и более помещений.
К общему имуществу жильцов МКД относят:
- лифты, коридоры, лестничные клетки, подвалы и чердаки;
- помещения, отведённые для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
- инженерное и техническое оборудование, находящееся как внутри, так и за пределами помещения;
- крыши и технические ограждения;
- придомовая территория.
Справка! Со временем, за счёт использования целевых взносов от состоящих и не состоящих в товариществе граждан, в МКД могут создаваться новые объекты долевой общественной собственности, например, спортивная или детская площадка. Решение о создании нового имущества принимается на собрании членов ТСЖ.
Обязанности по содержанию общего имущества
Чтобы реализовать обязанности по содержанию общедомового имущества, владельцы собственности могут стать членами ТСЖ либо должны заключить договор с товариществом собственников жилья, на основании которого организации делегируются все права на проведение подобного рода действий.
В договоре прописывается, что финансовое бремя по обслуживанию общего имущества лежит на печах собственников независимо от их членства в ТСЖ, пропорционально доли собственности.
С граждан, не являющихся членами товарищества, взимается плата только на содержание имущества. Счета на приобретение новых объектов собственности или дополнительных услуг, например, по охране двора или автостоянки, не члены ТСЖ оплачивать не обязаны.
Размер оплаты определяется сметой доходов/расходов, которая утверждается на общем собрании. Согласно Правил , принятых Постановлением Правительства РФ №491 , размер регулярных платежей определяется общим собранием и является обязательным для всех.
В сфере деятельности по обслуживанию общей собственности, ТСЖ осуществляет такую работу:
- представляет интересы собственников;
- осуществляет работы в рамках устава;
- заключает договора с обслуживающими и ремонтными организациями;
- контролирует исполнение пунктов, прописанных в заключенных договорах;
- выбирает обслуживающие и ресурсоснабжающие компании;
- принимает взносы и оплату за коммунальные услуги;
- перечисляет средства по договорам;
- проводит обязательные платежи;
- определяет смету и регулярность платежей собственников;
- требует своевременной оплаты;
- осуществляет страхование общего имущества.
Содержание общего имущества: что в него входит?
Согласно ст.151 ЖК РФ , собственность самого товарищества — это движимое и недвижимое, расположенное внутри и вне дома имущество:
ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счёт членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей организации.
Обратите внимание! Товарищество не имеет возможности отчуждать, а, следовательно, и приобретать долевую собственность. Однако по решению общего собрания, такое имущество может быть передано товариществу в пользование.
Всякое приобретение нового движимого имущества ТСЖ фиксируется в бухгалтерских проводках и имеет документальное сопровождение и подтверждение (чек, договор или пр.). Право собственности на недвижимое имущество регистрируется в соответствующих правоустанавливающих документах, где собственником обозначается товарищество.
В распоряжение ТСЖ может быть приобретена та собственность, которая принадлежала собственникам, но для использования в целях, отличных от проживания. К примеру, это могут быть различные нежилые помещения на первом этаже, которые использовались для обустройства магазинов, аптек, ателье и т. п.
Помещение для правления
Помещение, в котором осуществляют свою работу правление и обслуживающий персонал, может быть выделено из части долевой собственности. Такое решение принимается всеми собственниками. Может быть выделена территория в коридоре, подвале, на техническом этаже либо может быть приобретено отдельное помещение в доме на средства членов ТСЖ.
Помещение должно иметь доступ к электро- и теплосети, средства для хранения документации (договоров, бухгалтерской отчётности), а при условии наличия кассового аппарата для приёма взносов и платежей – систему охраны.
Отношения между собственниками нежилых помещений и товариществом
Сложность взаимоотношений между ТСЖ и владельцами нежилых помещений кроется в некоторых противоречиях, содержащихся в нормативно-правовых актах.
С одной стороны, в Жилищном Кодексе определено право долевой собственности на нежилые помещения. С другой стороны, в Постановлении ВС РФ N3020-1 «О разграничении государственной собственности» от 1991г. , Указе Президента РФ №2284 от 24.12.1993 , и в Указе Президента РФ №1535 от 22.07.1994г. , говорится о том, что подобные помещения передаются в собственность администрации населённого пункта и могут быть приватизированны.
Зачастую, такие помещения не могут быть выделены из общей собственности , поскольку в них часто расположены коммуникации и инженерное оборудование, работа которых направлена на обслуживание дома. Закрытие свободного доступа к ним для проведения регламентных или аварийных работ может стать предметом спора между ТСЖ и собственником.
Немало вопросов возникает и по поводу участия собственников нежилых помещений в общедомовых расходах на его содержание. В данном случае владелец нежилого помещения должен подписать с ТСЖ договор на право долевого участия в пользовании и расходах или на управление общей собственностью.
Жилищный Кодекс в этом смысле обязывает всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, вне зависимости от того, пользуются они общим имуществом или нет, нести равное бремя по содержанию недвижимости.
Справка! Размер оплаты за содержание общего имущества может быть установлен на общем собрании. Он может быть либо пропорциональным доле каждого собственника, либо иметь повышающий коэффициент в отношении владельцев нежилых помещений.
Заключение договора
Договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения имеет форму, несколько отличную от той, которая заключается между товариществом и владельцем жилого помещения, не являющимся членом ТСЖ.
В договоре должны быть такие обязательные пункты:
- перечисление имущества в общей долевой собственности;
- перечень предоставляемых услуг, направленных на содержание общего иммущества;
- определение стоимости содержания дома.
В договоре следует четко обозначить такие моменты:
Как оформить нежилое помещение в собственность ТСЖ?
Как уже говорилось, товарищество может выступать собственником недвижимости, в том числе и нежилых помещений, но только если оно приобрело их в результате акта дарения, покупки и тому подобных действий, описываемых ГК РФ.
Как же может ТСЖ стать владельцем общей собственности, пусть даже и нежилой? В этом случае только собранием всех собственников долевого имущества может быть принято решение о продаже этого имущества ТСЖ. Все отношения между собственниками, независимо от их участия в ТСЖ, регламентируются федеральными законами, Жилищным Кодексом и Постановлениями Правительства.
Во избежание трений и судебных исков, любые операции со стороны ТСЖ должны осуществляться с одобрения собственников. С владельцами нежилых помещений отношения устанавливаются на базе заключенных договоров по предоставлению коммунальных услуг и участию в содержании общедомовой собственности.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Сразу после передачи постройки от застройщика к жильцам дома, перед последними встаем вопрос о необходимом обслуживании . Согласитесь, самим жильцам будет достаточно сложно кооперироваться и самостоятельно осуществлять какие либо действия.
Поэтому давным-давно жилищный кодекс позволил осуществлять создание таких управляющих организаций , которые могли бы осуществлять управление и содержание .
В первую очередь речь идет об управляющих компаниях и .
Первая из названных нами компаний достаточно распространена в нашей стране, но все же не имеет должной популярности. Основная причина этому кроется в том, что данная управляющая организация создается, изначально преследуя коммерческую цель .
Поэтому у многих собственников в многократном доме ошибочно складывается ощущение, что за их счет хотят нажиться недобросовестные сотрудники . В этом плане товарищество выглядит куда привлекательнее.
Данная организация как раз формируется из числа владельцев жилых помещений, а значит, эти люди будут в первую очередь нацелены на то, чтобы максимально эффективно использовать имеющиеся ресурсы с целью облагораживания своего жилья.
Кроме того, само товарищество . Так, например, оно является некоммерческой организацией, что означает, что основная цель деятельности это не получение прибыли, а именно осуществление действий по доверительному управлению и содержанию общего имущества.
Общедомовое имущество
Теперь, когда мы знаем что представляет собой товарищество собственников жилья, мы можем поговорить о таком важном для этой статьи понятии как общедомовое имущество.
Проживая в многоквартирном доме, каждый гражданин имеет свои заветные квадратные метры . Больше кроме него никто не имеет права на данное помещение.
Но это касается только квартир, которые на праве собственности могут принадлежать одному или сразу нескольким людям. Но что делать с остальными помещениями? Кому они принадлежат?
Как вы знаете, помимо квартир в многоэтажных домах есть множество и других отсеков и помещений .
Вы помните, сколько есть лестничных пролетов, подсобок, технических помещений с расположенными пультами управления коммуникациями и иные площади, которые никак не могут принадлежать на праве собственности кому либо из жильцов. Но тогда кому они все таки принадлежат на самом деле? И принадлежат ли вообще?
Такие помещения, на которых нет документов на право собственности называют общедомовыми . Каждый из собственников жилья в многоквартирном доме, по сути, имеет право на них.
Но это не значит, что стоит занимать территорию и использовать в личных целях. Общедомовые территории несут свои функции в вопросах управления многоквартирным домом, например, отгораживают от проходящих коммуникации. А ответствнность за обслуживание данных помещений как раз и лежит на плечах жильцов.
Образцы таких важных документов, как ТСЖ, с собственником на обслуживание, в ТСЖ, а также собственников, вы можете скачать на нашем сайте.
Что относится к собственности?
Если речь зашла о том, что же является собственностью объединения жильцов, сложно обойтись без .
В первую очередь нам будет полезен всем известный жилищный кодекс, который в своей статье 151 подробно перечисляет те виды недвижимого имущества, которые могут по праву и закону являться официальным имуществом товарищества:
Учитывая, что средств может быть много, во главе с может принять решение о формировании одного или нескольких фондов, в которые будут отправляться и равномерно распределяться денежные средства. Все это по прежнему будет относиться к имуществу товарищества законных собственников жилья.
Придомовая территория
Все мы хотим проживать в комфортных условиях
и понимать, что все это создано для нашего удобства.
Несмотря на то, что проживаем мы в квартирах, мы ежедневно бываем на улице, или хотя бы бросаем свой взор в окно. Что мы можем там увидеть?
Отлично, если территория вокруг дома облагорожена , но что делать, если она оставляет желать лучшего? А, между прочим, на этой территории вы оставляете свою машину, там играют дети, да и просто она портит эстетический вид ома.
За состояние придомовой территории несут ответственность собственники жилья, а значит и товарищество. Владельцы недвижимости , предназначенные для благоустройства и содержание дома, а значит, можно выделить средства на приведение в человеческий вид территории.
Таким образом, если вид вокруг дома вызывает только уныние и желание самостоятельно попытаться его исправить – обратитесь в ваше объединение жильцов и поинтересуйтесь, есть ли в ближайшее время в планах расходов подобная строка как придомовая территория ТСЖ .
Земельные участки под домами
Земельный участок под домом является собственностью собственников жилья, а значит одновременно им может распоряжаться и товарищество .
Сдавая дом, компания застройщик передает не только постройку, но и землю под ней. Поэтому логично говорить о том, что земля под домом также является общедомовым имуществом.
Детские площадки
Детские площадки, установленные товариществом или государственными органами – собственность жильцов .
Если установка прошла по инициативе конкретных людей или компаний, значит, можно вести речь о том, что данное возведение не является собственностью перечисленных лиц, в том числе собственников и товарищества.
Помещения и оборудование на балансе
Подвалы – это помещения, относящиеся к общедомовой собственности, а значит, их ремонт находится в ведении товарищества .
Как правило, в подвалах расположены важнейшие коммуникации, которые необходимо ремонтировать и следить за их эксплуатацией. Поэтому, ТСЖ обязано осуществлять уход за ними.
Подъезды также относятся общедомовому имуществу и находятся на доверительном управлении объединения.
Счетчики воды
– это устройства, отражающие состояние и использование ресурсов компании жильцами.
Устанавливают их члены после получения здания от застройщика.
В штате товарищества обязательно должен быть человек, который бы имел полномочия и знания по управлению, а также работе с подобными конструкциями, так как она находится в месте, где расположено общее имущество, то есть в подъезде.
О том, как зарегистрировать вашу организацию сайте ГИС ЖКХ, читайте в .
Аренда
Имеет ли право ТСЖ сдавать в аренду помещения? С разрешения собственников полученного на при голосовании товарищество вправе общедомовые помещения в аренду, но только при условии, что это не будет мешать жильцам , а также средства, полученные от такой аренды пойдут на поддержание и обслуживание дома.
Имущество, которое принадлежит товариществу автоматически принадлежит и жильцам, это значит, что в любой момент вправе требовать отчетности о его состоянии, ведь товарищество обязуется осуществлять свою деятельность в интересах граждан.
Если вы до сих пор не разобрались, какое имущество является общедомовым, то мы предлагаем собрать общее собрание, где члены правления и председатель управляющей компании смогут точно объяснить, что есть в их ведении , на что можете рассчитывать и как используется данное имущество, а главное – кто осуществляет за ним уход.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
