Что проверять при покупке участка. Что надо знать при покупке земельного участка. На какие нюансы также следует обратить внимание
При покупке любого объекта недвижимости покупателю стоит быть внимательным. Но особенную осторожность следует проявить, когда речь идет о приобретении земельного участка. Поэтому, перед совершением нужно тщательно проверить как сам участок, так и документы продавца.
Какую землю можно покупать?
«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).
Могут существовать ограничительные заветы, связанные с землей, которую вы покупаете. Законом об ограничении является юридическим обязательством по договору о собственности, который налагается на покупателя. Такие ограничения часто «бегут с землей» и подлежат исполнению у последующих покупателей имущества. Типичным примером может быть: «никакой забор не может быть построен на свойстве, за исключением темного дерева и не более шести футов в высоту» и т.д.
Эти ограничительные ковенанты вводятся в действие, чтобы обеспечить разработку более стандартного вида и защитить ценности собственности. Они также могут использоваться для ограничения или контроля действий, которые происходят в этой разработке, например, на дому и на дому. Поскольку эти ковенанты могут также разрешать разрешенное минимальное место проживания, количество домов на участке и какой тип строительства должен быть дом, важно знать какие-либо ковенанты, прежде чем покупать землю. Ваш профессионал в области недвижимости должен иметь их для вас или может легко получить к ним доступ.
Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:
- Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
- Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.
Где можно строить?
Если вы собираетесь строить дачу на купленном участке, вам наверняка интересно, на какой земле есть возможность построить дом?
Прежде чем покупать, обязательно узнайте, какие утилиты были привезены в собственность. Часто неразвитая земля имеет мало, если таковые имеются, коммунальные услуги, поступающие на собственность. Если вы решите купить недвижимость, у которой нет коммунальных услуг, вы будете нести ответственность за затраты и усилия, чтобы вывести их на свою землю. Это включает в себя электроэнергию, воду, газ, телефон и кабель. Обратитесь к местным коммунальным предприятиям в вашем регионе, чтобы определить, что потребуется для этого.
Для многих объектов в сельской местности вода не может попасть в собственность, поэтому вам нужно будет бурить скважину и установить септическую систему. В то время как есть несколько различных типов колодцев, все они должны быть построены, чтобы использовать и доставлять санитарную воду. Их необходимо просверлить достаточно глубоко, чтобы вода поступала из водоносного горизонта или слоя насыщенной почвы или скалы. Посетите местный отдел здравоохранения, чтобы определить, какие правила для вашего региона.
- на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства;
- на участках, находящихся в границах земель поселений;
- на земле для дачного строительства;
- на территории крестьянско-фермерского хозяйства можно построить дом для проживания фермера.
Образец договора и особенности его оформления
Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС? Необходимые сведения об участке, которые должны быть в договоре ():
Если раньше у вас не было опыта работы с септической системой, вы должны быть уверены, что большинство современных септических систем функционируют чистым и эффективным образом и регулируются местными агентствами, которые внимательно следят за их проектированием и установкой. Примечание. Не все земли будут «перк» надлежащим образом. Смысл, он должен быть проверен на совместимость с септической системой. Это следует учитывать при покупке земли.
С неразвитой землей вам, возможно, придется построить частную дорогу или подъездную дорогу от общественной улицы. Если да, будьте ответственны за его поддержание? Кроме того, есть ли у вас доступ к общественному транспорту или имеется ли записанный сервитут, который позволит вам получить доступ к собственности? Даже некоторые развитые земли включают частную дорогу, которую вы можете разделить с другими в процессе разработки. Когда это произойдет, вы и ваши соседи будете нести ответственность за поддержание этой дороги.
- точный адрес участка;
- его ;
- площадь земли;
- к какой категории земель относится;
- назначение участка;
- могут быть и другие сведения, которые помогают определить регистрацию участка.
Как оформить договор купли-продажи
- Проверьте, есть ли у продавца свидетельство о праве на земельный участок.
- Нужно проверить, соответствует ли размер участка размеру, заявленному в кадастровом паспорте. Но самостоятельно это сделать достаточно сложно, поэтому придется заплатить специалисту по геодезии за его услуги.
- Можно заключить обычный договор или договор у нотариуса (это определяется по желанию покупателя).
После покупки предъявите следующие документы в Федеральную регистрационную службу для регистрации права собственности:
В то время как затраты и усилия, связанные с привлечением коммунальных услуг и дорог к вашей собственности, - это то, что вам нужно учитывать при планировании, красота и неприкосновенность частной жизни в более сельской местности действительно могут стоить того.
Эти элементы могут быть или не быть фактором в любой собственности, которую вы собираетесь покупать. Однако, если любой из них прикреплен к делу для вашей земли, вам нужно заранее знать о них и планировать их, как вы проектируете свой дом. Залоговое удержание представляет собой денежное требование в отношении имущества для обеспечения обязательства или задолженности нынешнего владельца недвижимости. Это может быть для возврата налогов или для работы, выполняемой нынешним владельцем, для которого платеж не был выполнен.
- паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности продавца;
- договор, в котором указано, что сделка состоялась и права на участок перешли к вам;
- кадастровый паспорт земли;
- нотариально заверенное согласие всех собственников данного участка;
- квитанции об оплате (доказательство того, что сделка совершена).
В течение месяца вы получите свое свидетельство о праве на собственность.
Образец договора и особенности его оформления
Обычно они появляются, когда поиск по названию выполняется, и большинство банков требуют, чтобы они были удовлетворены до того, как покупка может быть завершена. Сервитут - это чье-то право использовать ваше имущество для заявленной цели, и, как ограничительный завет, оно «работает с землей» и передает с изменением собственности.
Также рассмотрим и другие моменты
Есть два типа сервитутов, с которыми вы можете столкнуться. Во-первых, это сервитут в валовом брутто, который будет с полезностью, позволяя им размещать в собственности энергетические или газовые линии. Во-вторых, это удобные сервитуты, в которых задействованы два собственника, которые находятся рядом друг с другом. Один имеет право использовать имущество другого, например, прокладывать подъездную дорожку к дороге общего пользования через собственность соседнего соседа.
Правила покупки земли в садоводстве
«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:
- Прямой договор с собственником земельного участка.
- Приобретение земли по доверенности от продавца.
В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза. Копия всех страниц паспорта не нужна. Достаточно сделать ксерокс первого разворота и разворота с пропиской, причем копии должны быть размещены на одном листе А4.
Нужна ли государственная регистрация?
Возможно, что сервитут в настоящее время не используется, но не предполагайте, что это всегда будет так. Если это часть вашего дела, то его можно применять в любое время. Ваш специалист по недвижимости может помочь вам определить, есть ли залоги или сервитуты, связанные с этим имуществом.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Когда вы смотрите на кусок земли, ищите железные штифты в углах собственности или когда линия собственности делает поворот. Некоторые железные штифты также находятся в центре дороги. Если вы вообще не уверены в границах собственности, посмотрите на существующее исследование или обновите текущий. Вы должны быть уверены в границах, чтобы разместить свой дом в правильном месте на объекте.
Проверьте, чтобы продавец, который был членом СНТ, не имел долгов перед товариществом. Если человек не оплатил целевые взносы, то не стоит удивляться, если вдруг на даче отключат электричество или воду (если был проведен водопровод на деньги от целевых взносов). Поэтому стоит сразу же попросить продавца представить справку об отсутствии задолженностей по платежам.
А если купить участок сразу с домом?
Возможно, вы не хотите тратить время и силы на строительство. Тогда хорошим вариантом будет купить не просто землю, а уже готовую дачу. Что нужно знать при покупке земельного участка с домом?
- часто участки с домами продают пожилые люди, которым стало тяжело содержать дачу. Нередко в старческом возрасте продавцы страдают психическими заболеваниями и подписывают сделки в неадекватном состоянии. Чтобы не иметь в будущем проблем с родственниками продавца, в идеале лучше попросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Стоит просить об этом только в крайнем случае, если поведение человека вас настораживает;
- если продает землю с домом не сам собственник, а его представитель, нужно проверить, чтобы он имел право на совершение таких операций;
- помимо того, что надо узнать, оплатил ли продавец все целевые взносы, будет не лишним удостовериться, что и налоги оплачены;
- проверьте, не зарезервирована ли ваша будущая земля для государственных нужд, например, для строительства трассы. Такую информацию можно получить в администрации СНТ.
Отдельные вопросы по коммуникациям
Как только вы узнаете, какую землю вы хотите купить, учтите затраты, связанные с ее разработкой, прежде чем делать предложение. Если вы смотрите на два участка земли примерно по той же цене и размеру, но для этого потребуется колодец, септик и значительные раскопки для удовлетворения потребностей вашего дома, дополнительные расходы по-прежнему будут стоить вам и вашей семье? Это может быть, но обязательно перед тем, как вы подписываетесь на пунктирной линии, должны быть все факты.
При взгляде на землю, перед тем, как сделать предложение, есть много вопросов. Начните с самых важных вопросов, чтобы вы могли быстро избавиться от посылки, которые не будут соответствовать вашим потребностям. Если вы работаете с агентом по недвижимости, начните с него или нее. Тем не менее, важные вопросы также должны быть переданы надлежащим органам власти или специалистам - например, городским чиновникам в отношении разрешений, неудач, правил зонирования и очистки на месте. Если ответы кажутся расплывчатыми или просто мнением, узнайте, кто контролирующий орган и назначит встречу.
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Когда проблемы остаются мутными, получите второе мнение. Если это вообще возможно, обратитесь к публичному должностному лицу в письменной форме. В сфере недвижимости только письменные сообщения имеют юридическую силу. Во многих случаях вы не будете знать все о пакете перед началом торгов. Во-первых, вы не хотите тратить деньги на расследования до того, как ваша ставка будет принята. Оставшиеся неизвестные должны быть добавлены к вашему предложению предложения и исследованы только в том случае, если ставка будет принята.
Качественная характеристика местности
Большинство этих вопросов появляются и в других разделах, где вы можете получить более авторитетный ответ. Существуют ли какие-либо залоги, права на проезд, сервитуты, ковенанты или другие ограничения или посягательства на имущество? Существуют ли какие-либо общие средства или общая собственность, которую владельцам домовладельцев или разработчиков необходимо будет управлять. Как это будет обрабатываться? Будет ли ассоциация домовладельцев и сборы? Являются ли какие-либо участки посылки, обозначенные как водно-болотные угодья или поймы? Имеет ли сайт доступ к электроэнергии, природному газу, городской воде или канализации? Есть ли питьевая вода на участке? Какой расход и качество воды? Обычные или Четкие и четкие границы?
- Является ли партия стройной?
- Какая другая конструкция запланирована или возможна на окрестных землях?
- Существуют ли какие-либо защитные заветы?
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Каковы требования к отказам для домов, подъездов, колод, надворных построек или чего-либо еще, что вы планируете построить? Дорога публично поддерживается? Существуют ли ограничения на размер дома, высоту, зону покрытия или другие ограничения. Какие разрешения и сборы требуются и каковы издержки? строительство, электричество, сантехника, крыльцо, патио, колодец, септик, подъездная дорожка? Имеются ли взносы или специальные оценки?
- Сколько комнат разрешено?
- Есть ли подходящий фасад дороги или подходящее право на дорогу?
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Что нужно знать о правильной покупке земельного участка Марина Антонова, адвокат, консультант в сфере недвижимости и предпринимательской деятельности Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?
Использует ли ваш дом и другие виды использования, которые вы запланировали, например, бизнес на дому, дуплекс, гостевой коттедж, курятник и т.д. Соответствует зонированию? Если доступна городская канализация, какая общая стоимость подключения, включая сборы? Если земля не проверена, могут ли они рекомендовать имена компаний, уполномоченных проводить тестирование? Имеет ли область, где вы, как правило, проблемы с высокими столами воды для бедных почв для септических систем? Если да, то какие типы альтернативных систем разрешены? Существуют ли какие-либо известные проблемы в области с хорошим урожаем или качеством воды? Насколько глубоки типичные колодцы в этом районе?
- Каков район зонирования недвижимости?
- Вы в специальном округе?
- Какой тип септической системы разрешен?
- Каким образом могут быть спальни?
- Был ли завершен септический дизайн?
Что нужно знать о покупке участка?
Как любая сделка купли-продажи, покупка земли может иметь немало подвохов и ухищрений в пользу продавца. Так какие правильные шаги нужно сделать, чтобы земля вашей мечты была у вас под ногами?
Приобретение земельного участка как недвижимой вещи* в собственность начинается с образования самого земельного участка. Необходимо убедится, что земельный участок действительно существует и именно в тех границах, которые вас интересуют и, как следствие, его площадь соответствует той о которой говорит Продавец. Убедится в наличии и достоверности этих обстоятельств можно получив данные государственного кадастра недвижимости, которые носят публичный характер и могут быть предоставлены по заявлению любого лица (необходимо отметить, что в настоящее время активно развивается такой информационный ресурс: как публичная кадастровая карта на сайте http://maps.rosreestr.ru/Portal/, хотя пока её сведения не отличаются полнотой и актуальностью, на налицо активное и постоянное пополнение информационной базы). Необходимо также определить для чего Вам нужен этот земельный участок: в соответствии с действующим законодательством земельные участки в Российской Федерации должны использоваться в соответствии с целевым назначением (категорией) и разрешенным использованием, правилами землепользования и застройки на каждой территории установлены ограничения по максимальному и/или минимальному размеру земельного участка, который предполагается использовать для тех или иных целей.
Прежде чем покупать землю, необходимо узнать, к какой категории относится выбранный участок.
Сельское хозяйство: если это категория земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ или органу местного самоуправления. Действие покупателя: убедиться, что такое право не нарушено, что продавец уведомил заинтересованных лиц и получил их отказ воспользоваться таким преимущественным правом.
Земля поселений: участки, относящияся к категории земель населенных пунктов, продаются без разрешений иных лиц, кроме участников общей совместной собственности - супругов. Действие покупателя: проверить, существует ли участник совместной собственности (т.е. супруг(а)). Если есть, то должно быть письменное разрешение второй половины на продажу совместной собственности.
Для того чтобы участок не пустовал и на нем можно было вести строительные работы, необходимо разрешение:
-о дачном строительстве;
-под индивидуальное жилищное строительство.
Еще одно обстоятельство, которое подлежит уточнению - это наличие ограничений, связанных с тем, что земельный участок или его часть попадают в зоны ограниченного или специального хозяйствования, охранные, защитные или иные специальные зоны, например, такой зоной может оказаться охранная зона газопровода (в которой запрещено строительство), или охранная зона промышленного предприятия. Проверьте наличие права ограниченного пользования на интересующий земельный участок. Такое право может быть установлено в интересах конкретного лица (частный сервитут) или в интересах неопределенного круга лиц (публичный сервитут) и, безусловно, необходимо установить отсутствие иных обременений прав на земельный участко (ипотека, арест и т.д.)
Далее вы можете переходить к заключению договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По договору одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность товар (земельный участок) другой стороне (покупателю), которая, в свою очередь, обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму**.
Действия покупателя: убедиться в наличии подтверждающих такое разрешение документов. Содержание договора купли-продажи
Важные моменты в договоре купли-продажи, без которых он будет считаться недействительным:
Предмет договора.
В договоре должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать и однозначно установить земельный участок, установить не только его точное местонахождение, но и установление границ участка в соответствии с законодательством, особое внимание следует уделить ранееучтенным земельным участкам, которые таковых границ могут не иметь:
Адрес;
- кадастровый номер;
-
площадь;
-
категория земель;
-
целевое назначение;
-
иные сведения, позволяющие точно определить участок на территории конкретного регистрационного округа.
Площадь земельного участка должна соответствовать площади, указанной в правоустанавливающих документах продавца (договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, судебные решения, акты государственных органов, постановление органа местного самоуправления о предоставлении участка в собственность, свидетельство о праве собственности).
Условие о цене
Должна быть указана конкретная цена за весь участок либо за единицу площади вместе с указанием общей площади участка, подлежащего передаче от продавца к покупателю. На заметку покупателю: цена может быть указана исходя из кадастровой стоимости данного участка. Кадастровая стоимость является нормативной и существенно ниже рыночной. То есть, если продавец указывает в договоре цену ниже кадастровой, следует задуматься о законности его намерений.
Перечень документов, которые должен потребовать покупатель от продавца перед заключением договора купли-продажи земельного участка:
1. Правоустанавливающий документ.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.
3. Разрешение уполномоченного государственного органа на строительство (дачное или ИЖС).
4. Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и запрещений.
5. Документ, с подтверждением не нарушения преимущественного права покупки земельного участка.
6. Выписка об отсутствии задолженностей по уплате налогов.
Примечание: если продавец - юридическое лицо, лучше проверить уставные документы и полномочия руководителя организации, который будет подписывать договор и полномочия представителя, если от имени организации действует представитель, так же как и документы, удостоверяющие личность физического лица.
Обремененная земля
Действия покупателя: выяснить, нет ли каких-либо обременений данного земельного участка, запросив выписку из ЕГРП в отношении интересующего вас земельного надела. Выписка позволит увидеть зарегистрированные обременения, например:
Права третьих лиц на пользование этим участком и др.;
-наличие или отсутствие арестов земельного участка (иски по определению суда). Арест означает полный или частичный запрет осуществления сделок с имуществом, в первую очередь - запрет на отчуждение.
На заметку покупателю: если продавец отказывается упоминать в договоре о наличии каких-либо обременений (при их фактическом существовании), лучше не покупайте этот участок. Такое умолчание говорит о недобросовестности продавца. И не поддавайтесь его заверениям, что после покупки обременения можно снять, разрешения на строительство дома получить и земли из одной категории перевести в другую. Это крючки, на которые попадаются юридически неподкованные граждане. Приобретайте только «чистый» участок, с «чистыми» документами.
Доля в праве общей собственности
Действия продавца: за месяц до продажи своей доли уведомить остальных дольщиков о своем намерении в письменной форме, сообщить цену, за которую предполагается продать участок, и иные условия. Остальные дольщики либо изъявляют желание купить долю, либо отказываются. Тогда продавец-дольщик вправе продавать свою долю любому лицу***.
Действия покупателя: следует убедиться, что преимущественное право остальных дольщиков не нарушено и есть письменное подтверждение того, что они не возражают против такой продажи третьему лицу.
Часть земли
Продажа части участок не допускается, часть участок можно только взять в аренду.
Поэтому, Неизбежным мероприятием при покупке части земельного участка является выделение этой доли в отдельный участок.
Действия: разделить земельный участок с составлением отдельного кадастрового плана на каждый получившийся после разделения участок. После этого необходимо зарегистрировать право на участок. На заметку: на ком из сторон договора будут обязанности по проведению данных мероприятий, лучше установить сразу.
Нужна ли государственная регистрация?
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю, и реализуется он путем подачи заявления обеих сторон. Сам договор купли-продажи не регистрируется. Дополнительной мерой по отношению к договору может служить нотариальное удостоверение (по желанию сторон), которое позволит почтовым отправлением подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
На заметку: для нотариального удостоверения необходимо выбрать нотариуса, компетентного на данной территории. А также, если подача документов на государственную регистрацию права собственности осуществляется не продавцом и покупателем, а сторонним лицом, необходимо сделать доверенность с указанием перечня действий, которые он может осуществлять, и органов, в каких он может это осуществлять.
Примерный перечень документов для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (договор купли-продажи заключен, условия согласованы, передаточный акт подписан, оплата произошла):
1. Правоустанавливающий документ;
2. Договор купли-продажи.
3. Передаточный акт.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Доверенность на представителя.
6. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо - уставные документы, физическое лицо - паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
7. Заявление о государственной регистрации.
8. Уставные документы продавца-юрлица.
9. Согласие руководящего органа продавца-юрлица об отчуждении имущества.
Передаточный акт
Обязательным документом, сопровождающим договор купли-продажи земли, является передаточный акт. Он подтверждает осуществление обязательств сторон по передаче и приемке имущества. Акт должен быть подписан после подписания договора, но перед осуществлением госрегистрации перехода права собственности****.
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012).
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 08.12.2011) «О государственном кадастре недвижимости».
5. Постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».
Полный перечень документов, необходимых для госрегистрации перехода права собственности на земельный участок на основании сделки по приобретению земельного участка можно получить на официальном сайте государственных и муниципальных услуг.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию - территориальный орган Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
*п.1 ст.130, п.1 ст.549 ГК РФ
**п.1 ст.454, п.1 ст.549 ГК РФ
***п.2 ст.250 ГК РФ
